Yönetim planı birçok kat malikinin varlığından habersiz olduğu; ancak adeta binanın ya da sitenin anayasası hükmünde olan bir belgedir. Her ev sahibinin ya da kiracının mutlaka okuması gereken yönetim planı nedir ve nasıl temin edilir? 

Yönetim planı; bir apartmanın ya da sitenin yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen bir belgedir. 

Eğer yönetim planında düzenlenmeyen bir olayla karşılaşılmışsa, bu olayın çözümü için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümler dikkate alınır.

Ancak yönetim planında yer alan hükümler öncelikle dikkate alınır ve kanunun koyduğu açık hükümlere aykırı olmamak kaydıyla, öncelikle uygulanır.

Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) oyu şarttır. Yapılan değişiklikleri Tapu Sicil Müdürlüğü’ne götürüp kütüğün beyanlar hanesine işletilmesi, kat maliklerinin görevi kapsamında bir iştir. 

Yönetim planını değiştirmek için 4/5 gibi nitelikli bir çoğunluk öngörülmüş olsa bile, toplu yapılar açısından bunun önemli bir istisnası vardır.

Kanun’a ekli geçici madde 2’ye göre “Bu Kanunun yürürlük tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının, bu Kanun hükümlerine uyarlanması amacıyla yapılacak ilk değişiklik için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir”.

Buradaki yürürlük tarihinden anlaşılması gereken, Kanun’a toplu yapılara ilişkin eklenen kısmı içeren 5711 sayılı Kanun’un yürürlük tarihi olan 28/11/2007 olup bu tarihten önce kurulmuş bulunan toplu yapıların yönetim planlarında yapılacak değişikliklerde 4/5 değil, kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu aranacaktır.

Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.

Yönetim planının ve ondan sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.

Yönetim planı apartmanın ya da sitenin adeta anayasası gibidir ve sorunların çözümünde her defasında, başvurulması gereken ilk kaynaktır.

Bir Yargıtay kararında bu durum şöyle ifade edilmiştir:

“Kat mülkiyetli yapının yönetiminin, sözleşme hükmünde olan Yönetim Planı gereğince yapılacağı; çıkan anlaşmazlıklarda Yönetim Planında hüküm bulunduğu takdirde, öncelikle Yönetim Planında yer alan hükümlerin, aksi takdirde Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümlerin uygulanması gerektiği kuşkusuzdur”.

Öte yandan, yönetim planı hükümlerinin, kat malikleri arasında çıkabilecek uyuşmazlıkların çözümlenmesinde -Yasanın emredici kurallarına açıkça aykırı olmadıkça veya mahkemece iptal edilmedikçe ya da kat malikleri kurulunca değiştirilmedikçe- öncelikle uygulanması esastır.

Yönetim planının önemi

Kat mülkiyetinden kaynaklanan bir uyuşmazlık olduğunda, mahkemeler önce yönetim planının kanunlara aykırı olmayan hükümlerini ve sonrasında ilgili kanunları, uyuşmazlığın çözümünde dikkate almaktadır.

Yönetim planında yer alan ve kanunlara aykırı olmayan bir hüküm, haliyle ilk olarak dikkate alınacaktır.

Örneğin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29’uncu maddesine göre; kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.

Bir apartmanın yönetim planının mevcut olduğunu, bu yönetim planında olağan toplantı zamanının her yılın Mart ayı olduğunun yazıldığını ve kat maliklerinin yönetim planını hiç okumadıklarını varsayalım.

Yönetim planından bihaber olan kat malikleri her yılın Ocak ayında toplanacak ve kat malikleri kurulunda çeşitli kararlar almaya devam edecektir.