Toplu yapıyı kat malikleri kurulu yönetir. Kat malikleri kurulu en üst karar organıdır. Kat malikleri kurulu kat mülkiyetinde yönetim konusunda diğer organlar olan yönetici/yönetim kurulu ve denetçi/denetim kurulunun en üstünde yer alır. Kat malikleri kurulu toplu yapıyı emredici kanun hükümleri, sözleşme, yönetim planı ve yedek kanun hükümleri önceliğine göre vereceği kararlarla yönetir. Kat malikleri kurulunun kararları bağlayıcıdır. Bütün kat malikleri, kat maliklerinin külli ve cüz'i halefleri, yönetici ve denetçiler kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdür. Kat malikleri kuruluna yönetim yetkisi yanında uyuşmazlıkları çözme yetkisi de verilmiştir. Anagayrimenkulün kullanılması ve yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında çıkan uyuşmazlıkların/anlaşmazlıkların birkaç istisna hariç mahkemeye başvurmadan önce kat malikleri kuruluna başvurarak çözülmesi şarttır. Kat malikleri kurulu kararları her sayfası noter mührü ile tasdikli bir deftere (karar defteri) yazılarak toplantıda bulunan kat maliklerince imzalanır. Karara aykırı oy verenler aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar. (Divana yetki verilirse divan heyetince de imzalanabilir.)

Toplu yapılarda iç içe geçmiş iki/üç başlı bir kat malikleri kurulu bulunur. KMK MD:69 gereğince

Blok ortak yerlerinin yönetimi için blok kat malikleri kurulu

Bir adada [Ada: çevresi doğal (nehir) veya insan yapısı (yol) detaylarla çevrili alan] birden fazla parselin bulunması halinde adayı oluşturan parsellere ait ortak yerlerin yönetimi için ada kat malikleri kurulu (Ada kat malikleri kurulu toplu yapı birden fazla adadan oluşursa söz konusu olacaktır.)

Tolu yapı kapsamındaki ortak yer ve tesisler için toplu yapıda yer alan kat maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulu tarafından yönetilir.

Toplu yapının temelini ve asli unsurunu yani var oluş nedenini ortak yer ve tesisler oluşturur. ADA VE TOPLU YAPI KAPSAMINDAKİ ORTAK YERLERİN YÖNETİM YETKİSİ YÖNETİM PLANINDA KARARLAŞTIRMAK ŞARTIYLA "TEMSİLCİLER KURULUNA" VERİLEBİLİR.

Toplu yapılarda bu iki/üç başlı yönetimin nasıl yürütüleceği önem arz etmektedir. Söz konusu yönetimlerin yetki ve sorumlulukları sık sık karışmakta ve çatışmalar çıkmaktadır. Bunun için toplu yapılar içinde yer alan kat malikleri kurullarının yetki ve sorumluluk alanlarının çok dikkatlice belirlenmesi gerekir. Toplu yapılarda yer alan blok yapıların her biri kendilerine ait sorunların çözümü ve ortak yerlerin yönetiminde o bloktaki kat malikleri (kat malikleri kurulu) tarafından idare edilir. Örneğin bloktaki asansörün bozukluğu, elektrik tesisatı bozukluğu, tamiratlar, giriş kapısındaki değişiklikler vb blok kat malikleri kurulu tarafından çözüme kavuşturulacaktır. Blok kat maliklerinin yetkisi blok ortak yerleri ile sınırlıdır. Blok yapıların idare tarzı ayrıntılı olarak yönetim planında düzenlenecektir. BLOK KAT MALİKLERİNİN DİĞER BİR ÖNEMLİ GÖREVİ İSE KENDİSİNİ ADA/TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULU İÇİNDE TEMSİL EDECEK YÖNETİCİ/TEMSİLCİYİDE SEÇMEKTİR. Özetle toplu yapılardaki bloklar kendi yönetimlerini oluşturmak suretiyle kendi sorunlarına çözüm bulacaklardır. Bazen blok ortak yeri olmasına rağmen blok kat malikleri kurulunun tek başına karar veremeyeceği durumlar söz konusu olabilir. Blokların dış boyası, mimari bakımdan bloklarda yapılacak değişiklikler, bloklara uydu anten takılması, blok çatısına konacak gsm istasyonu ve reklam levhası, dış cephe temizliği, blok dış bahçelerinin düzenlenmesi, çatılara havalandırma sistemi konması vb gibi. Burada ölçü toplu yapının da menfaatini ilgilendirmesidir. Yine blok ortak yeri aynı zamanda toplu yapı ortak yeri ise durum aynıdır ve bu konular yönetim planında açıkça belirlenmelidir.

Toplu yapı kapsamındaki ortak yer ve tesislerin yönetimi "toplu yapı kat malikleri kurulu" tarafından yapılacaktır. Yönetim planı ile bu yetki toplu yapı temsilciler kuruluna devredilebilir. Çünkü toplu yapılarda kat maliklerinin sayısının fazla olması sık sık toplanmalarına engel olmaktadır. Yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse blok ve blok niteliğinde olmayan yapı yöneticileri toplu yapı temsilciler kurulunu oluşturur. Toplu yapı kat malikleri kurulu veya yetkilerini devrettiyse toplu yapı temsilciler kurulu toplu yapının EN ÖNEMLİ VE EN ÜST YÖNETİM ORGANIDIR. Blok kat malikleri kurulları arasında veya bunlarla toplu yapı yönetimi ve denetçiler arasında çıkan uyuşmazlıkları çözmede toplu yapı kat malikleri kurulu/toplu yapı temsilciler kurulu yetkilidir.

Toplu yapı temsilciler kurulu görevini borçlar kanunundaki temsil ilişkisi çerçevesinde yürütecektir. Dolayısıyla temsilciler toplu yapı temsilciler kurulunda kat maliklerini temsil edecek, onlar adına kararlar alacak ve uygulayacaklardır. Böylelikle toplu yapı kat malikleri kurulunun bütün yetki ve sorumlulukları bu şekilde toplu yapı temsilciler kuruluna geçmiş olmaktadır. KISACA TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULU; TOPLU YAPININ KARAR ALMA VE ALINAN KARARLARI UYGULAMA (YÜYÜTME/İCRA) ORGANIDIR.

Toplu yapı yönetiminde toplu yapı temsilciler kurulu çok önemli bir kurum olmasına rağmen oluşumu, seçim esasları, toplantıları, karar alma süreçleri, görevleri vb kanunda çok açık değildir, onun için yönetim planı ile teferruatlı şekilde belirlenmelidir. Blok kat malikleri kurulunun aldığı kararlar bloktaki kat maliklerini, toplu yapıdaki kat malikleri/temsilciler kurulunun aldığı kararlar toplu yapıdaki bütün kat maliklerini, onların külli ve cüz'i haleflerini, yönetici ve denetçileri bağlar. Kararlara razı olmayan kat maliki KMK:MD-33 gereği hakimin müdahalesini isteyebilir.

Toplu yapılarda; ne toplu yapı kat malikleri/temsilciler kurulunun ne de başka bir kurulun blok kat malikleri kurulunun blok ortak yerlerine ait karar almasını engellemesi yada yetkilerini sınırlaması mümkün değildir. Bundan başka blok kat malikleri kurulunca alınan kararların örneğin temsilciler kurulunca geçersiz sayılması veya onun yerine başka karar alınması gibi durumlarda mümkün değildir.

Ancak birbiriyle iç içe geçmiş ortak yer ve tesisler ile hizmetler tüm kat maliklerine sosyal bir yaşam alanı da sunmaktadır. Teknik, temizlik, güvenlik, peyzaj, idari vb personelin toplu yapı yönetimi kadrosunda olması, bu konularda yapılacak temizlik ve bakım programlarının toplu yapı yönetimince planlanması, çoğu zaman da blok veya toplu yapı ayrımı yapılmaksızın ortak bütçe yapılarak aidatların tek elden toplanması gibi nedenlerle blok ve toplu yapı yönetimlerinin toplu yapının fiziki yapısına, sosyal ve hukuki birliğine aykırı olmayacak ve bloklar arasında birlik, standartlık ve eşgüdümü sağlayarak, sakin memnuniyeti ve emlak değerini en üst seviyeye çıkaracak şekilde kararlar almaları ve bu bakış açısıyla iki yönetim biriminin işbirliği içinde çalışması esas olmalıdır. Ayrıca İSG ve İŞVEREN VEKİLLİĞİ konuları da göz önünde bulundurulmalıdır.

Toplu yapılardaki bu yönetim karmaşasına KMK : MD-69 kapsamında daha kapsamlı bir çözüm getirilebileceği kanaatindeyim. Bu çözüm bir yönetim planı değişikliği gerektirmektedir. KMK:MD-69/1'in üçüncü cümlesi "YÖNETİM PLANINDA BLOKLARIN VE BLOK NİTELİĞİNDE OLMAYAN YAPILARIN İDARE TARZI AYRICA BELİRTİLİR." şeklindedir. MD-69/1 bir bütün olarak değerlendirildiğinde bu maddenin bir yedek hukuk kuralı olduğu ve aksi kararlaştırılmadığı sürece geçerli olduğu, istenirse yönetim planı ile farklı bir düzenleme yapılabileceği söylenebilir. Toplu yapımızın/sitemizin karakteristik özellikleri de dikkate alınarak sözleşme özgürlüğü ve içerik serbestliği ilkeleri doğrultusunda, sözleşme niteliğinde olan yönetim planı ile blokların yönetiminde farklı düzenlemeler yapılmalıdır. Bu kapsamda;

Toplu yapı kapsamındaki tüm ortak yer ve tesislerin yönetiminin blok ve toplu yapı ayrımı yapılmaksızın toplu yapı / site yönetimine ait olduğu

Tüm site/toplu yapı için ortak/tek bütçe yapılacağı

Blok yöneticilerinin yukarıdaki yetkileri sorumlulukları ile birlikte devrettikleri

Blok yöneticilerinin yukarıda belirtilenler dışında yetki ve sorumluluklarının devam ettiği şeklinde düzenleme yapılmalıdır.

Adnan KUŞ

Site Yönetişim Uzmanı Apt/Site Yön./Yön Kurulu,

Den./Denetim Kurulu Danışmanı