Bilindiği üzere Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesi Site Yönetiminin görevlerinin nelerden ibaret olduğunu düzenlemiştir. İlgili maddenin ilk fıkrasının (b) bendinde “anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması” görevler arasında sayılmıştır. Aynı fıkranın (h) bendinde benzer bir düzenleme ile “anagayrimenkulün korunması ve bakımı için Kat Maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması” da sayılmıştır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 38. maddesi uyarınca ise “Site Yönetimi, Kat Maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur”.

Gerek Yargıtay’ın son kararı gerekse daha önce yaşanan benzer olay yöneticilerin bu konuda kesinlikle dikkat etmeleri gerektiğini net bir biçimde ortaya koyuyor. Site Yönetiminin ve Yönetim Şirketlerinin Kat Malikleri adına Güvenlik Şirketleri ile sözleşme yaparken daha dikkatli olmaları gerekiyor. Ancak gerek bu kararlar gerekse yukarıdaki kanuni hükümler Site Yönetiminin anagayrimenkulün “korunmasından” sorumlu olduğunu net olarak ortaya koysa da kusur teorisi açısından da durumu değerlendirmekte fayda olduğu değerlendirilmektedir. Aksi taktirde Site Yönetimi yapılmaz bir hal alabilir.

Site Yönetimi ya da Yönetim Şirketi bir Güvenlik Şirketi ile anlaşma yapmadan evvel Kat Maliklerinden onay almak durumundadır. Kat Malikleri bir Güvenlik Şirketi ile çalışmak isterse ancak Site Yönetimi o zaman harekete geçeceğinden ilk başlangıç konusu “yetki”dir. Dolayısıyla Site Yönetimi belirli bir Güvenlik Şirketi ile anlaşma yapma yetkisine haiz ise gereğini yerine getirir ve sözleşmeyi Kat Maliklerinin de bilgisi ve onayı ile onların adına imzalar. Kaldı ki işletme projesinin hazırlanması sırasında da buradan doğan/doğacak giderler de aidatlara yansıtılır.

Kat Maliklerinin bilgisi ve isteği ile belirlenen Güvenlik Şirketi ile çalışmaya başlandıktan sonra Site Yönetiminin görevi, ilgili Güvenlik Şirketinin düzenli çalışıp çalışmadığını, sözleşmede yazılan yükümlülüklerini tam olarak yerine getirip getirmediğini, bir aksaklık ya da eksiklik olup olmadığını kontrol etmekten ibarettir. Örneğin aynı anda 3 kişilik bir ekibin güvenlik elemanı olarak çalışacağı konusunda anlaşılmış, ancak iki kişilik bir ekip yollanmış ise Site Yönetimi Kat Malikleri adına Güvenlik Şirketini uyarmalı ve gerekenin yapılmasını istemelidir. Yapılmadığı takdirde doğal olarak kendisinden beklenen sözleşme şartlarının yerine getirilmemesi nedeniyle sözleşmeyi feshetmek ve derhal yeni bir Güvenlik Şirketi bulunmasını sağlamak durumundadır. Dolayısıyla bu kapsamdaki sorumluluğu Kat Maliklerinin vekili olarak sürekli devam eder.

Ancak Site Yönetiminin Güvenlik Şirketinin yükümlülüklerini yerine getirmesi konusunda “müdahale edemeyeceği” ya da “önceden öngöremeyeceği” hallerden ve Güvenlik Şirketinin ihmal, kusur ya da özensizliğinden kaynaklanan davranışlarından sorumlu tutulması mümkün değildir. Örneğin Site Yönetiminin 24 saat Güvenlik Elemanlarının yanında beklemesi, görevleri sırasında verimli çalışıp çalışmadıklarını her an denetim altında tutması “hayatın olağan akışına” uymaz. Böyle bir yükümlülük Site Yönetiminin sürekli olarak Güvenlik Şirketini kontrol altında tutması anlamına gelir ki buna ne insan enerjisi ne mesaisi ne de zamanı yeter. Böyle bir durumun kabul edilmesi Güvenlik Şirketinin yerine getirmesi gereken ve sorumlu olduğu görev ve işlemlerden Site Yönetiminin her şekilde sorumlu tutulması, yani “kusursuz sorumluluk” anlamına gelir. Bu durumda Site Yönetimi görevi yapılamaz hale gelecektir. Dolayısıyla Güvenlik Şirketinin görevini yapmaması, ihmal etmesi, özen göstermemesi kısacası sorumluluğunu yerine getirmemesi nedeniyle, aynı anda müteselsilen Site Yönetiminin de sorumlu tutulması oldukça sert bir yaklaşım olacaktır.

Özetle bir Site Yönetiminin hırsızlıktan sorumlu tutulabilmesi için Kat Maliklerinin onaylamadığı bir Güvenlik Şirketi ile sözleşme yapması ya da Güvenlik Şirketinin sözleşmeye uygun hareket etmediğini denetlememesi veyahut da bu tip eksiklikleri Kat Maliklerine zamanında söylememesi ve müdahale edilememesine neden olması gibi “kusurundan”, “ihmalinden”, “özensizliğinden” kaynaklanması gerekir. Aksi takdirde yöneticilik yapacak kişi zor bulunur.