634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25’inci maddesinde “diğer kat maliklerinin haklarını çekilmez hale getiren” kat maliki ile ilgili önemli bir yaptırım öngörülmüştür.

Bu yaptırımın adı “kat mülkiyeti hakkının devri”dir. Çok teknik bir konu olan “diğer kat maliklerinin haklarını çekilmez hale getiren kat malikinin evinin satılması” konusunu, daha iyi anlaşılması için liste halinde izah edeceğim:

• Diğer kat maliklerinin haklarını çekilmez hale getirecek düzeyde rahatsızlık veren kat maliki hakkında, mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için dava açılması gerekir
• Açılacak dava sonucunda, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenir
• Aksi kararlaştırılmış olmadıkça, böyle bir dava açılması diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır
• Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar.
• Hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir
• Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir

Yukarıda özetlenen bu sürecin temelini oluşturan “çekilmezlik hali”nin varlığına aşağıdaki haller delil kabul edilir:

• Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması
• Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hâkimi tarafından Kanun’un 33’üncü maddesi gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi
• Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması

Yukarıda sayılan hallerin varlığı bir “çekilmezlik hali”ne işaret etse de dava açma ve mülkiyetin devrini talep etme hakkını kullanmanın bir süre sınırı vardır.

Buna göre; dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.

Rahatsızlık veren kiracının evden çıkarılması

Komşulara rahatsızlık veren kimse ev sahibi olabileceği gibi kiracı da olabilir. Kiracı ile ilgili izlenmesi gereken yol ise “hakimin müdahalesini” istemektir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33’üncü maddesinde göre; kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Hâkim, mahkemeye başvuran kat malikini haklı görürse, bu olumsuz durumun giderilmesi için çeşitli şekilde karar verebilir.

Burada hakimin öncelikle yapması gereken; verilen rahatsızlığın giderilmesi için gerekli tedbirlerin alınmasını sağlamaktan ibarettir.

Bunun yerine kiracının tahliyesine karar verilmesi Yargıtay kararlarına bakıldığında pek de mümkün görünmemektedir. 

İmza toplanarak kiracı tahliyesi

Apartmanda oturanların imza toplayarak kiracıyı ya da ev sahibi evden tahliye ettirmesi mümkün değildir. İstisnasız herkes aynı anda bunun için imza da verse, yukarıda bahsedilen hukuki süreçler haricinde imza toplamak ve benzeri bir yöntemle hiç kimse evinden çıkarılamaz.

SONUÇ

Rahatsızlık veren komşunun evden çıkarılması çok ama çok zordur. Yukarıda detaylı olarak izah etsem de son olarak ve kısaca durumu özetlemek isterim:

• Komşunun size rahatsızlık vermesi durumunda öncelikle Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33’üncü maddesi kapsamında sulh hukuk mahkemesine başvurabilir ve hakimin müdahalesini talep edebilirsiniz.
• Burada hakim eğer rahatsızlık verildiği kanaatinde olursa, bu rahatsızlığın giderilmesi için tedbirler alınması ister.
• Bu noktada örneğin kiracının evden tahliyesine karar verilmesi pek mümkün değildir; çünkü bu durumda ev sahibi ile kiracı arasındaki ve davadan bağımsız bir sözleşmeye müdahale edilmiş olacaktır.
• O halde geriye tek bir seçenek kalır: 25’inci madde kapsamında dava açarak bu evin diğer kat maliklerine satılmasını talep etmek.

Yukarıda izah ettiğim 25’nci madde kapsamındaki bu başvuru aslında o kadar zor ve detaylı bir süreçtir ki; zannımca gerçek hayatta bunun olması neredeyse imkânsızdır. İmkansız olduğunu söylemiyorum; ancak ben henüz 25’inci madde kapsamında bir kat malikinin evinin satıldığını duymadım ve görmedim.

O halde rahatsızlık veren komşu için ne yapılması gerekir? En doğrusu bu sorunu diyalogla çözmek olacaktır. Kiracı söz konusu ise, ev sahibi ile görüşülerek kira sözleşmesinin yenilenmemesi istenebilir.