634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19/1 maddesine göre; Kat maliklerinden biri, kat maliklerinin 4/5’inin rızasını almadığı sürece ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.

Her ne kadar ortak alanlarda inşaat ve onarım yapılması kat maliklerinin 4/5’inin rızasını gerektirse de, binada mimari proje değişikliğini gerektirir bir inşaat faaliyeti oy birliğini gerektirir.

Balkonunun kapatılması durumunda, ara duvarların kaldırılarak balkonun odaya dahil edilmesi durumunda, binada mimari proje değişikliği gerekeceğinden, kat maliklerinin tamamının rızasının alınması gerekir. Fakat , ara duvarlar kaldırılmadan, balkonun sadece kapalı hale getirilmesi durumunda kat maliklerinin 4/5’inin rızası yeterlidir.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 02.05.2016tarihli 2015/9972 E 2016/7042 E sayılı kararında;  “Balkonların kapatılması Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi gereği 4/5 çoğunlukla mümkün ise de bu durum balkonun kapalı alan haline getirilmesine ilişkin olup, odalarla balkon arasındaki duvarın yıkılıp kullanılması mimari proje değişikliği gerektirir ve ancak kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri kararla mümkün olduğu”  şeklinde karar vermiştir.

TÜRK CEZA KANUNU AÇISINDAN BALKON KAPATMA

TCK’nın “İmar Kirliliğine Neden Olma” başlıklı 184. maddesine göre ;  Yapı ruhsatiyesi alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişi, 1  yıldan 5 yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.

TCK 184. maddesinde ruhsatsız veya ruhsata aykırı bina yapmak suç olarak tanımlanmış olup; balkon kapatmak başlı başına bina yapmak olarak nitelendirilemeyeceğinden, balkon kapatmak, imar kirliliği suçunu oluşturmaz.

Yargıtay  4. Ceza Dairesi 18.06.2013 tarihli 2012/24491 E  2013/19279 K  sayılı kararında; “Sanığın, mevcut ruhsatlı yapının balkonunu 10 metre kare kapatarak odaya dahil etme ve ilave kapalı alan oluşturma biçiminde gerçekleştirdiği eyleminin, konuta ruhsatta belirtilenin dışında yeni bir alan kazandırmaması ve bina niteliğinde olmaması karşısında, TCK’nın ilgili maddesinde öngörülen imar kirliliğine neden olma suçunun öğelerinin oluşmadığına”  karar vermiştir.

3194 SAYILI İMAR KANUNU AÇISINDAN BALKON KAPATMA

3194 sayılı  İmar Kanunu’nun 21. maddesine göre; Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz. Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.

Bu durumda binada, balkonların kapatılması için, belediyeden ruhsat alması gerekir mi. Bu sorunun cevabı, balkonun kapatılmasının, bağısız bölüm sayısını, bağımsız bölüm alanını artırıp artırmadığına, çekme mesafesini ihlal edip etmediğine, binanın statiğini etkileyip etkilemediğine göre değişir.

Balkon ile oda arasındaki duvarın kaldırılması bağımsız bölüm alanını artıracağı için, belediyeden ruhsat alınmasını gerektirir.

Eğer oda ile balkon arasındaki duvar kaldırılmaksızın, balkon kapatılıyor ise, balkonun çıkma balkon ve ya gömme balkon olası durumunda göre durum değişir. Kapatılan balkon gömme balkon ise, ruhsat gerektirmez. Eğer balkon çıkma balkon ise,  belediyeden inşaat ruhsatı alınmadan, çıkma balkon kapatılamaz. Aksi halde Belediye encümeni tarafından, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesine uyarınca yıkım, yine İmar Kanunu’nun 42. maddesine göre para cezası verilir.

Danıştay  İdari Dava Daireleri Kurulu 15.03.2007 tarihli 2004/2182 E 2007/353 K sayılı kararında; “Gömme balkonun kapatılması suretiyle taban alanı dışında yeni ve fazladan bir alan kazanılmadığı, çekme mesafesinin ihlal edilmesinin söz konusu olmadığı, tadilatın taşıyıcı unsurları etkilemediği, cephe görünümde meydana gelen değişikliğin ise yukarıda anılan Yasa ve Yönetmelik hükümleri uyarınca ruhsat gerektirmediği anlaşıldığından, anılan tadilatın yıktırılmasına ve para cezası verilmesine yer olmadığına ” hükmedilmiştir.

Danıştay  14. Dairesi 08.06.2017 tarihli 2014/5069 E 2017/3989 K sayılı kararına göre; “Hangi nitelikte olursa olsun, bağımsız bölüm sayısını veya bağımsız bölüm alanını artıran iki bağımsız bölüm arasındaki duvarın kaldırılması yolundaki tadilatların, ruhsata tabi esaslı tadilat niteliğinde olduğu sabit olmakla birlikte; (örneğin; iki bağımsız bölüm arasındaki duvarın kaldırılması, iki bağımsız bölüm arasında kapı ya da pencere açılması ya da balkon ile bağımsız bölüm arasındaki duvarın kaldırılması gibi), aykırılıktan etkilenen alanın tespitinin, yapılan imalatın binanın statiğini etkileyip etkilemediğinin idarece yapılacak inceleme sonucu somut olarak ortaya konulduktan sonra; yapılan imalat binanın statiğini etkilemiyor ise para cezasının, 3194 sayılı Kanunun ilgili maddesi uyarınca yapı maliyet birim fiyatları üzerinden; statiğini etkilemesi halinde ise yapı inşaat alanı üzerinden para cezası hesaplanması gerektiği ” yönünde karar vermiştir.