Kat İrtifakı Nedir?

Bir arsa üstünde yapılan bir inşaatın sahip olduğu mülkiyet hakkının elde edilmesi, kat irtifakı olarak adlandırılıyor. Bu kavram hem henüz inşaatına başlanmamış projeler hem de hâlihazırda inşa edilmekte olan yapılar için geçerli. Bu nedenle kat irtifakını bir tür tapu çeşidi olarak tanımlamak mümkün. Kat irtifakı, söz konusu inşaatta hak sahibi olan tüm kişilerin paylarını resmi ve hukuki olarak belgeliyor. Başka bir deyişle, kat irtifakı olmadığı takdirde inşaatı yapılan bir proje üzerinde söz ya da hak sahibi olmak da mümkün değil. Eğer bir mülk sahibi olmak için banka kredisi çekmeyi düşünüyorsanız satın almayı düşündüğünüz mülkün kat irtifakı olması gerekiyor. Aksi takdirde bankalar konut kredisi vermiyor. 

Kat İrtifakı Tapusu Nedir?

Kat irtifakı tapusu, ilgili arsa üzerinde inşaatı yapılacak ya da yapılan mülkteki bağımsız bölümlerin hak sahiplerini belgeleyen bir tür arsa tapusu. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uyarınca düzenlenen kat irtifakı tapusu, hukuki açıdan bağlanabilirliğe ulaşmanız açısından büyük önem taşıyor. İnşaatı henüz başlamamış bir projeden bir daire satın aldığınızı düşünün. Söz konusu daire inşa edilmemiş olduğu halde, kat irtifakı tapunuzu aldığınızda satın aldığınız daireye ilişkin tüm detayları tapuda belgelemiş oluyorsunuz. Dairenin kat numarası, açık adresi, hak sahibi olduğunuz arsa payının metrekaresi gibi tüm detaylar, kat irtifakı tapusunda yer alıyor. Bu sayede size ait olan bağımsız bölümü resmi olarak kanıtlayabiliyorsunuz. 

Dilerseniz, daha detaylı bir örnekle açıklayalım. Diyelim ki, 6000 metrekarelik bir arsaya, hepsi birbiriyle aynı boyut ve özelliklere sahip 100 adet daire inşa ediliyor. Siz de bu dairelerden birini satın alıyorsunuz. Böylelikle 60 metrekarelik bir daire size ait oluyor. Kat irtifakı tapusu, doğrudan bu 60 metrekarelik dairenin tapusu. Bu tapu sayesinde hem sizin hem de inşaat sahiplerinin karşılıklı yükümlülükleri doğuyor. İnşaat firması ya da müteahhit size tapuda yer alan bilgilerle birebir uyuşan bir mülk teslim etmeyi, siz de onlara ilgili tutarı ödeyeceğinizi taahhüt etmiş oluyorsunuz. 

Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?

Kat irtifakının kurulabilmesi için gerekli bazı şartlar var. Bahse konu ana yapının henüz hâlen inşaat halinde olması, tamamı istemde bulunan maliklerin sayısına göre senet düzenlenmesi ve ana yapıdaki bölümlerin bağımsız şekilde inşa edilmesi durumunda kat irtifakı kurulabiliyor. Ayrıca, kat irtifakının ana yapının tamamında kurulması da şart. Başka bir deyişle, ana yapıdaki bazı bağımsız bölümlerde kat irtifakının kurulması, bazılarında da kurulmaması mümkün değil. 

Kat irtifakı tapusunun alınabilmesi için gereken başvuru, tapu kadastro dairelerine yapılıyor. Kat İrtifakı Kanunu’nun hükümleri uyarınca, başvuru sırasında projenin yönetim planının da ibraz edilmesi gerekiyor. Başvuruda gerekli diğer belgeler arasında ise nüfus cüzdanı ve vergi numarası, başvuru dilekçesi, liste, vaziyet ve yönetim planları gibi evraklar bulunuyor. Evrakların eksiksiz şekilde teslim edildiği başvurular uygun bulunduğu takdirde Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından resmi senet düzenleniyor. Bunun sonucunda da irtifak hakkı tescillenmiş oluyor. 

Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kavramlarının sık sık karıştırılması oldukça doğal. Ancak bu iki kavram arasında oldukça temel bir fark var: Kat irtifakı yalnızca inşaatı henüz tamamlanmamış yapıların üzerine kuruluyor. Kat mülkiyeti kurulan yapıların ise hem inşaatının tamamen bitmiş hem de iskan belgesinin ve oturma izninin alınmış olması gerekli. İskan belgesi de bir yapının kullanıma uygunluğunu resmi olarak gösteriyor. Bu açıdan bakıldığında, kat irtifakını bir yapının kat mülkiyeti almasından bir önceki aşaması olarak tanımlamak mümkün. Söz konusu yapının inşaatı tamamlandıktan sonra belirli bir süre zarfı içinde, kat mülkiyetine geçiş yapılması gerekiyor. 

Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi başvurusunun yapılabilmesi için, öncelikle ilgili inşaatın müteahhitinin belediyeye müracaat ederek iskan ruhsatı alması gerekiyor. Müteahhitin vefat ya da iflas etmesi gibi durumlarda iskan belgesi alma sorumluluğu da mülk sahiplerine ait. İskan belgesi alındığında kat sahipleri Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne giderek dilekçe yoluyla kat mülkiyeti başvurusu yapabiliyor. 

Başvuru sırasında ana yapının tüm cephelerinin göründüğü ve belediye tarafından doğru olduğu tasdiklenmiş bir fotoğrafın, tüm malikler tarafından imzalanmış ve noterde onaylanmış listenin ve yine maliklerin imzası bulunan yönetim planının da ibraz edilmesi gerekli. Başvurunun onaylanması durumunda tapunun cinsi arsadan binaya çevriliyor ve işlem tamamlanmış oluyor. Kat mülkiyeti tapusunun alınabilmesi için ödenmesi gereken tutar; mülkün durumu, bağlı bulunduğu belediye ve semt gibi faktörlere bağlı olarak farklılık gösterebiliyor.