Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi İmzalamadan Önce Dikkat Edilmesi Gerekenler

Arsa sahibinin arsası üzerindeki belli payları yükleniciye ve üçüncü kişiye devretmeyi, yüklenicinin ise bu pay karşılığında arsa üzerinde bağımsız bölümler yapma ve bu bağımsız bölümlerden arsa sahibinin payına ait olan kısmı devir borcu altına girdiği sözleşmedir.

Hukukumuzda kat karşılığı inşaat sözleşmesine özgü özel bir yasal düzenleme bulunmamakta olup, bu sözleşmeler Borçlar Kanunu 355-371. maddelerinde düzenlenen istisna sözleşmesi kapsamında değerlendirilmektedir. Kentsel dönüşüm kapsamında birçok inşaat firması da arsa sahipleriyle anlaşma yoluna giderek inşaatları yenilemektedir.

Bu durum arsa sahiplerine cazip gelse de, işin teknik ve hukuki boyutu nedeniyle kat karşılığı sözleşmesi yapmadan önce aşağıda belirttiğimiz üzere sözleşmenin yapılmasında dikkat edilmesi gereken hususların bilinmesi, mümkünse hukuki destek alınması herhangi bir hak kaybına uğranmasını engelleyecek olup, yapılması gerekenleri sizler için sıralayalım.

1. Mevcut imar durumunun araştırılması gerekmektedir.

Sözleşmeye konu olacak binanın üzerinde bulunduğu arsanın imar durumunun yıllar içinde değişikliğe uğramış olabileceği gibi yeni yapılacak olan parseldeki inşaat alanında ve yapıların metrekaresinde farklılıklar olabilecektir. Bu sebeple mevcut durumun öğrenilmesi ve inşaatın yapılmasına başlanmadan önce imar durumunun tespit edilmesi gerekmektedir.

2. Tapunun incelemesi ve hak sahiplerinin tespit edilmesi gerekmektedir.

Sözleşmenin yapılacağı parselin tüm kayıtları incelenerek, kat irtifakı, kat mülkiyeti, arsa payı, pay sahipleri ve hisselerinin tespit edilmesi gerekmekte olup, tapu kayıtlarında kayıt, şerh, ipotek, haciz olup olmadığına bakılması gerekmektedir. Söz konusu kayıtların incelenmesinin önemi kat karşılığı inşaat sözleşmesinde hak sahipliğinin ve paylaşımın doğru yapılması açısından önemlidir.

3. İnşaat firmasının güvenilir olması gerekmektedir.

Sözleşmenin tarafı olacak müteahhidi veya inşaat şirketini seçerken dikkat edilmesi gereken hususlar ise, şirketin faal olması, iflas, iflas erteleme, konkordato sürecinde olmaması, daha önceden yapmış olduğu inşaatların tamamlanma sürelerinin öğrenilmesi, işin tesliminde gecikme yaşanıp yaşanmadığı, yapmış olduğu işlerle ilgili hukuki bir ihtilaf yaşanıp yaşanmadığının araştırılması ileri de doğması muhtemel sorunların en başından önlenmesi için avantaj sağlayacaktır.

 4. Sözleşmelerin Hazırlanma Süreci ve Dikkat Edilmesi Gerekenler;

• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ve müteahhit arasında noterde düzenleme şeklinde imzalanmasıyla kurulmakta olup, sözleşme, tarafların karşılıklı yükümlülüklerini içermelidir.
• Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri tek taraflı feshedilemez olup, mahkeme kararı ile feshedilebilecektir. Bu sebeple sözleşme yapılmadan önce her ihtimalin taraflarca görüşülmüş ve mutabık kalınmış olması gerekmektedir.
• İnşaatın tamamlanacağı sürenin açıkça yazılması ve süre belirlenirken tarafların mutabık olması gerekmektedir.
• Teslim süresinin sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren başlayacağının muhakkak yazılması gerekmektedir. Sürenin hesaplanmasında başlangıç tarihinin açıkça belirtilmemesi inşaatın gecikmesi halinde müteahhidin kendi lehine yorum yaparak süreci uzatmasına ve taraflar arasında çıkabilecek hukuki uyuşmazlığın önüne geçilmesi açısından önemlidir.
• Teslim edilecek sürenin muğlak yazılması, yoruma açık bırakılması, yıkım ruhsatının veya inşaat ruhsatının alınmasından itibaren sürenin başlayacağına dair şartlar getirilmesi, sürelerin belirsizliğine neden olacak ve bu da arsa sahiplerinin aleyhine, inşaatı geciktiren müteahhit firmanınsa lehine olacaktır.
• Sözleşmelerde cezai şart bedellerinin açık olarak yazılması gerekir. Cezai şartların iki taraflı olması geçerliliği açısından önemli olup, müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda cezai şartlarla mağduriyetiniz giderilmesi sağlanabilecektir.
• Yapılacak sözleşmeye müteahhidin işi eksiksiz tamamlayarak teslim edeceği, sözleşmeyi üçüncü kişilere devredemeyeceği, inşaatın yapımı dolayısıyla müteahhit firmanın herhangi bir bedel talep edemeyeceği, teslim süresinin gecikmesi halinde arsa sahiplerine aylık kira bedelinin ödeneceğinin belirtilmesi gerekmektedir.
• Sözleşmelerin hukuki boyutu dışında teknik boyutunun da olması sebebiyle, ürün malzeme kalitesi ve markasıyla bu hususları içeren teknik şartname mutlaka teknik bir uzmana gösterilmeli ve sözleşmede belirsiz ifade barındırılmamalıdır.