Apartmanda tadilat nasıl yapılır? Nasıl karar alınacaktır?

Apartmanda ve ortak alanlarda tadilat, yıkım, onarım, yeni bir yapının yapılması için maliklerin toplanarak 4/5 çoğunluk ile bu yönde karar alması gereklidir. Karar alınmadan ortak alana müdahale edilemez.

Kat Mülkiyeti Kanunu 19/2;

‘Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.’

Yazılı rıza için toplantı yapılması gerekli midir?

Rızanın alınması için tüm kat maliklerinin toplanmasına gerek yoktur. Tüm kat malikleri ile tek tek görüşülerek yazılı rızaları alınarak gerekli çoğunluk sağlanabilir. (Mahir Ersin Germeç, Kat Mülkiyeti Hukuku 8.Baskı Ankara Seçkin Yayınevi s. 312)

KMK 42.maddesi ise faydalı yenilik ve ilavelerde sayı ve arsa payı çoğunluğunun sağlanmasını yeterli görmüş nisapları kolaylaştırmıştır.

KMK 42/1

‘Kat malikleri,anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.’

Özürlülerin yaşamı için zorunlu yenilik ve ilaveler ile anayapının ısı yalıtım sisteminin ve yakıtının değiştirilmesi konuları da sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınacak karara bağlıdır.

Sonuç olarak yapılacak yapı ve tadilat herkes için faydalı yenilik ve ilave ise sayı ve arsa payı çoğunluğunun sağlanması yeterli olacak ancak kat maliki sadece kendisi faydalanacak ise 4/5 çoğunluğun yazılı rızasını alması gerekecektir.

Çok masraflı ve lüks yenilik ilaveler.

Lüks masraflar iki ihtimalli şekilde düzenlenmiştir.

            1. Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıması

            2. Anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmaması

Vitamin bar, havuz, keyfi asansör yapımı lüks masraflara örnektir.

Oy birliği gerektiren konular nelerdir?

İlave kat yapılması veya mevcut kat, depo, zemin katın KMK 24.maddede sayılan bar, pavyon, gazino, kahvehane, galeri vs haline çevrilmesi için oy birliği gereklidir.

Yeni inşa ilavesinin arsa payının belirlenmesi de oy birliğine tabidir.

Zorunlu hallerde yapılacak onarım ve inşaatlar.

Fırtınada çatının uçması, kış vakti ısıtıcı kazanın patlaması, asansörde tehlikeli elektrik kaçağı olması, binanın dış cephesinde tehlikeli döküntüler olması durumunda yönetici acilen müdahale edebilir.

İvedi durumun mahkemece tespit edilmiş olması halinde 4/5 çoğunluk aranmaksızın gerekli tadilat ve onarım yapılabilecektir.

Mahkemece işin ivedi olduğunun tespiti üzerine yapılacak işin bedelini karşılayacak oranda avans toplanması kararı alınmalı KMK 20. maddesi gereğince her malik arsa payı oranında bu gidere katlanmakla yükümlü olacaktır. Kendi arsa payına düşen gideri ödemeyen malike karşı aylık %5 faiz işletilerek icra takibi yapılarak avansın toplanması ve ivedi tadilatın yapılması gerekecektir.