APARTMAN VE SİTE YÖNETİCİSİNİN HAK VE GÖREVLERİ NELERDİR?

Toplu ikamet edilen yerleşkelerde yaşanan sorunların çözülmesinde apartman yöneticisinin ve site yöneticisinin önemli görevleri vardır. Bu sorunların çözümü kanunlar ile yapılmaktadır. Apartmanda ve sitelerde kat maliklerinin sahip olduğu hak ve sorumluluklar ile apartman yönetiminin görev ve yetkileri Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında açıklanmaktadır.

Kanun gereğince, apartmanlar kat malikleri kurulunca yönetiliyor. Bağımsız bölüm sayısı 8 ya da daha fazla olan kat mülkiyetine tabi binalar için bir apartman veya site yöneticisi tayin etmek kanunen zorunludur. Ancak ana taşınmazın bütün bağımsız bölümleri tek bir kişinin mülkiyetindeyse, malik kanunen yönetici durumundadır. (KMK 34 ).

Görevleri (KMK 35-36-37 Maddeleri)

Apartman ve site yöneticisinin görevlerinin ve sorumluluklarının kapsamının neler olduğu bu yazı kapsamındaki en önemli hususlardan biridir. Bu durum kat malikleri açısından önem arz eden hususların belki de en başında gelmektedir. Buna göre;

1- Genel yönetim işlerinin görülmesi Madde 35;

Apartman ve site yöneticisinin görevleri tapuya kayıtlı yönetim planlarında detaylandırılmış olabileceği gibi temelde Kat Mülkiyeti Kanunu 35. maddede sayılmıştır. Yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, apartman veya site yöneticisi aşağıdaki işleri görür:

a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;

b) Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;

c) Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi

d) Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim plânında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;

e) Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;

f) Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;

g) Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması;

h) Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması;

i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;

j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;

k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.

Apartman ve site yöneticisi temsil ettikleri kat maliklerinin çıkarlarını korumak, yönetim görevi süresince “basiretli” bir yöneticiden bekleneceği şekilde kararlar almak ve uygulamakla sorumludurlar.

Yukarıda sayılı görev ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen apartman ve site yöneticisi bir vekil gibi sorumlu oldukları kat maliklerinin bu sebeple uğramış oldukları zararları karşılamakla yükümlüdürler.

Bu hükümler dışında apartman ve site yöneticisinin kanunda spesifik olarak belirlenen aşağıdaki hususlarda da hukuki sorumluluğu bulunmaktadır:

2-Defter tutulması ve belgelerin saklanması Madde 36

Apartman veya site yöneticisi, kat malikleri kurulunun kararlarını, protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32. maddede sözü geçen deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.

Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde site yöneticisi tarafından notere kapattırılması mecburidir.

3–İşletme projesinin yapılması Madde 37 

 Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa site yöneticisi gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.

Bu projede özellikle:

a) Ana gayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;

b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20. maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar;

c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20. maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı gösterilir.

SIKÇA SORULAN SORULAR

1- Apartman Yöneticisi Dışarıdan Veya Kiracı Olabilir Mi?

Bu durumda site yöneticinin bağımsız bölüm malikleri arasında seçileceği hükmünün yönetim planında olup olmamasına göre değişiklik göstermektedir. Şöyle ki;

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre site yöneticisi bağımsız bölüm malikleri tarafından seçilir.  Bu seçimde sayı ve arsa payı çoğunluğu aranır. Yönetici 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 34. maddesi gereğince dışarıdan birinin yönetici olması mümkündür. Ayrıca dışardan seçilen site yöneticisi kat malikleri toplantısında oylamaya katılamaz.

Kiracı bakımından ise, yöneticilerin bağımsız bölüm malikleri arasından seçileceği hükmü konmuşsa kiracı site yöneticisi olamaz. Eğer böyle bir hüküm konmamışsa kiracının site yöneticisi olmasına bir engel yoktur. Fakat kiracı her ne kadar yönetici olabilse dahi kat malikleri toplantısına katılamaz.

2- Site Yöneticisi Ne Zaman Seçilir Ve Görev Süresi Ne Kadardır?

Kat Malikleri Kurulu, her yıl Ocak ayının ilk on beş günü içinde yapacağı toplantıda, kendi aralarından veya dışarıdan birini site yöneticisi olarak seçer.  Yönetici, kat maliklerinin hem sayı, hem de arsa payı çoğunluğuyla, bir yıl için seçilir. Eski yönetici de tekrardan seçilebilir. Toplu yapılarda yönetim planında aksi belirtilmemişse yöneticinin görev süresi iki yıldır.

3- Yönetici seçilmez İse Ne Yapılır? 

Yukarıda da bahsettiğimiz gibi Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetici bağımsız bölüm malikleri tarafından seçilir.  Bu seçimde sayı ve arsa payı çoğunluğu aranır. Fakat kat malikleri yönetici seçiminde anlaşamayabilirler. Bu durumda  kat maliklerinden herhangi biri, ana gayrimenkulün bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurabilir. Bu durumda yönetici, hakim tarafından ya kat malikleri arasından veya dışarıdan seçilir. Mahkemece atanan yönetici, Mahkemeden izin alınmadıkça altı aydan önce değiştirilemez.

4- Yöneticiye Ücret Ödemek Zorunlu Mudur?

Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir. Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda bir karar alınmamış ise kanun gereği, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz. Yönetici dışarıdan seçilmişse, alacağı ücret ve şartları, yönetici atanırken kat malikleri tarafından belirlenir ve karara bağlanır. Yöneticinin ücreti; kat malikleri tarafından, arsa payları oranında ödenir

5- Yöneticinin Görev Süresi Dolmadan Değiştirilebilir mi?

Kat malikleri kurulu, yöneticinin görevlerini yapıp yapmadığını her zaman denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir

6- Apartman Yöneticisi Nasıl Karar Alır?

Kat Mülkiyeti Kanuna göre; Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.  Ana gayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır.  Kat malikleri kurulu kararları Karar defterine yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar.  Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür

7- Yöneticinin Tutmak Zorunda Olduğu Defterler Nelerdir?

 Yönetici kanunen sadece karar defteri tutmak zorundadır. Bu defterin her sayfası noter mührüyle tasdik edilmelidir. Karar defterinin sayfaları mutlaka 1′ den başlayan sıra numarası taşımalıdır. Aynı zamanda yönetici bütün belgeleri bir dosya halinde düzenli biçimde saklamalıdır. Görev süresi bitiminde ise, bütün belgeleri yeni seçilen yöneticiye devretmelidir.

8- Eski Yönetici Kasıtlı Olarak Kat Malikleri Toplantısına Karar Defterini Getirmez İse Ne Yapılmalıdır?

Bu durumda kat maliklerinin düz beyaz bir kağıt üzerine alacakları kararlar yeterli imza olmak şartı ile hukuken geçerlidir

9- Kat Malikleri Kurulu Kimlerden Oluşur?

Kat Malikleri Kurulu, arsa payına bakılmaksızın, ana gayrimenkuldeki tüm bağımsız bölüm maliklerinden oluşur.

10- Kat Malikleri Kurulu Karar Alabilmesi İçin Gereken Yeterli Çoğunluk Nedir?

Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır. Kararlarını oy çokluğuyla verir. Burada önemli olan husus hem arsa payının hem de bağımsız bölüm sayısının % 51’i temsil etmesidir. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç on beş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı %51 değil katılanların salt çoğunluğudur

11- Oy Hakkı Nasıl Kullanılır?

Her kat maliki oy hakkı bakımından arsa payı oranına bakılmaksızın tek oy hakkına sahiptir.  Ancak Ana gayrimenkulde birden fazla bağımsız bölümü bulunan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına daha sahiptir. Fakat oy hakkı sahibi; malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. Aynı zamanda bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekâlet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir

12- Aidat/Avans Ödenmez İse Ne Olur?

Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanan avansa eşit olarak;  Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderler ile ortak tesislerin işletme giderlerine, kendi arsa payı oranında,  katılmakla yükümlüdür (Kat Mülkiyeti Kanunu Md. 20). Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, vekalet ücreti ve icra masrafı da dahil olmak üzere ödemede geciktiği günler için aylık yüzde 10 hesabıyla gecikme tazminatı öder. Yönetici icra takibi yanında, kat sahibinin mal varlığına haciz koyabilir.  Yöneticinin yapacağı muamelelere karsı aidatını ödemeyen kat malikinin savunulacak pek bir hakki yoktur. Sonuçta borç faizi, icra masrafı ve avukat ücreti ile birlikte ödemek zorunda kalınır.

13- Kirada Olan Ortak Konutun Giderlerini Kim Öder?

Bu durumda olan gayrimenkulün ortak giderleri aksine bir anlaşma mevcut değilse kiracısı tarafından ödenir. Yönetim kiracıdan giderleri tahsil etmekte zorluk çekerse, tahsilat için kat malikine gidebilir. Bağımsız bölüm maliki parayı ödedikten sonra kiracısına rücu edebilir. Fakat bu demirbaş alımları için geçerli değildir. Demirbaş alımlarını kat maliki öder.

14- Oturulmayan Dairelerde Yönetim Giderleri Nasıl Ödenir?

Bu durumda kat maliki otursa da oturmasa da apartmanın ortak giderlerine katılmak zorundadır

15- Kat maliki Bağımsız Kısım Değişiklik Yapabilir mi?

Kat sahiplerinden biri, diğer kat sahiplerinin rızası olmadıkça, tesis veya değişiklik yapamaz. Ayrıca tüm sahiplerin onayını alsa bile, onanmış proje ve imar mevzuatına aykırı değişiklik, tesis yada onarım yapamaz. Bu durumlarda Kat maliki olmayan apartman yöneticisinin dava açma yetkisi yoktur.

16- Ortak Yerlerden Yararlanmaya Engel Olan Kat Sahibine Veya Kiracıya Ne Yapılabilir?

Kanunen kat malikleri ortak yerlere arsa payları oranında “ortak mülkiyet” hükümlerine göre malik sayılırlar. Bunun aksine sözleşme yapılamaz, yapılırsa geçersiz sayılmaktadır. Ayrıca, kat malikleri ortak yerlerde kat maliklerinin muvafakatini almadan değişiklik ve ilaveler de yapamazlar. Bu nedenle her kat maliki, kendisinin ortak yerlerden yararlanmasını engelleyen diğer kat maliki ve şahıslara karşı, “Müdahalenin Men’i” adı verilen davayı açabilir.

17- Ortak Yerlerden Yararlanmaya Engel Olan Kat Sahibine Veya Kiracıya Ne Yapılabilir?

Bu durum apartman yöneticilerinin karşısına sıkça çıkan bir konudur. Kapıcı daireleri apartmanın ortak alanlarından biridir. Ortak mahallerin maliki tüm bölüm malikleridir. Bu gibi bölümlerle ilgili bir tasarruf yapılacaksa oy çokluğu yeterli değildir, oy birliği gerekir. Yani tüm bağımsız bölüm maliklerinin oyunun alınması şarttır, Kat maliklerinin çoğunluğunun oyu yeterli değildir. Bu sayede kiraya verilmesi mümkündür.

18- Evde Evcil Hayvan Beslenebilir Mi?

Yönetim planında aksi belirtilmediği takdirde evcil hayvan beslenemez. Yönetim planında ne tür evcil hayvanların beslenebileceği özel bir madde ile belirtilebilir. Evcil olmayan hayvanlar (yılan vb.) hiçbir şartla beslenemez.

19- Sözleşmeli kapıcınız başka bir apartmanda çalışıyorsa?

Sözleşmeli olduğunuz kapıcınız eğer başka bir apartmanda çalışıyorsa, apartmanınızda yerine getirmesi gereken yükümlülüklere bakılmaksızın, sözleşmesini başka yerde çalıştığını öğrendikten sonra altı (6) iş günü içerisinde fesh edebilirsiniz.

20- Apartmanın dış cephesini boyatacağız Kat Mülkiyeti kanununa göre Yönetici nerelerin boyatılmasından sorumludur?

Yönetici ana taşınmazın ortak yerlerinden sorumludur. Dış cephe olayında bütün dış duvarlar ortak yerdir. Fakat kapalı balkonlar, balkon demirleri ve daire pencereleri dışarıdan gözükse dahi dairelerin kendi sorumluluğundadır. Hiçbir daire maliki balkon demirinin toplanan ortak para ile boyanmasını zorlayamaz.

Alıntı:

Av.Harun Ümit Eren

Stj.Av.Abdurrahman Baştan