ek bir çatı altında birçok kişiye aynı anda ayrı ayrı mülkiyet hakkı sağlayan ortak alanlı yapılaşmalar, özellikle şehir merkezlerinde sıklıkla tercih edilir. Ana gayrimenkul denen binanın bağımsız bölümlerinin dışında kalan ve kat maliklerinin ortak kullanımına açık olan her yer, ortak alan olarak adlandırılır. Ortak alanların kullanımına ilişkin düzenlemeler 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda yer alır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, inşaatı tamamlanmış olan bir binada tek başına kullanılabilir olan her bir bölüm bağımsız bölüm olarak adlandırılır. Daireler, katlar, depolar, dükkanlar, mağazalar, bürolar bağımsız birer bölümdür.

Bağımsız bölüm mülki konularda genellikle daireler için kullanılsa da, diğerlerine de ayrı bir kat maliki sahip olabilir. Bağımsız bölümler ana binanın içinde yer alabileceği gibi bina dışında ama aynı parsel içinde de yer alabilir. Eğer bu bölümlerle zeminde pay bulunmuyorsa, ana taşınmaz tek ada ve tek parsel üzerinde bulunuyorsa, bunların her biri ortak alana dahil olur.

Kat maliklerinin (daire sahibi) kendilerine ait olan daireleri (bağımsız bölümler) ve bunların dışında kalan ve ortaklaşa kullanılan tüm alanların bir araya gelmesiyle kat mülkiyeti oluşur. Her kat maliki, bir alandan mümkün olduğunca fazla istifade edebilmeyi sağlayan bu ortak alanlardan eşit oranda faydalanma hakkına sahiptir.

Ortak alanların kullanımı ve tasarrufu tüm kat maliklerini ilgilendirir. Ana binanın bağımsız bölümlerinin her birinin değerleri, konum ve büyüklüklerine göre hesaplanır. Bu değerlerin projede yer verilen arsa paylarına göre belirtilmesiyle kat mülkiyeti ve ortak mülkiyet esasları meydana gelir. Kat malikleri, paydaşı oldukları ortak bölümleri kullanırken öncelikle yönetim planı esaslarına uymakla yükümlüdürler.

Apartman ortak kullanım alanları yönetmeliği olarak da anılan Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4.maddesine göre apartmanlarda ortak kullanım alanları şöyledir:

• Avlular,
• Genel giriş kapıları,
• Antreler,
• Sahanlıklar (Bina kapısının önünde, merdiven başlarında veya ortasında bulunan düzlük)
• Merdivenler,
• Asansörler,
• Binanın temeli,
• Ana duvarlar,
• Binanın iskeleti ve taşıyıcı sistemi olan kirişler,
• Taşıyıcı sistemin parçası olan diğer bölümler,
• Kolonlar,
• Perde duvarlar,
• Koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar,
• Bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar,
• Tavan ve tabanlar,
• Kapıcı daireleri veya odaları,
• Genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri,
• Genel kömürlük ve ortak garajlar, (Kömürlükler eklenti yapıda değilse ortak alandır.)
• Elektrik, su ve havagazı saatlerinin bulunduğu kapalı bölümler,
• Kalorifer daireleri,
• Kuyu ve sarnıçlar,
• Su depoları,
• Sığınaklar,
• Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ,
• Kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri,
• Telefon, radyo ve televizyon için ortak antenler
• Sıcak ve soğuk hava tesisleri,
• Çatılar, bacalar, teraslar, yağmur olukları, ( Terasların ortak alanlara dahil olması imar planına göre kararlaştırılır.)
• Yangın merdivenleri.

Yukarıda sayılanların dışında, yine ortaklaşa kullanım, korunma veya faydalanmaya açık olan diğer her şey ve her yer de ortak alan kapsamına girmektedir.

Ana gayrimenkul içindeki ortak alanlar, ana gayrimenkulün yönetim planı, yapımı öncesinde hazırlanan belediye ve tapu müdürlüğü projesi ve vaziyet planına bakılarak belirlenir. Bir yerin ortak alan olup olmadığı konusunda şüphe duyuluyor ve bu durum taraflar arasında anlaşmazlığa sebep oluyorsa, tespit davası açılarak bilirkişi raporu ile mahkeme tarafından tespit kararı verilir.

Apartmanlarda ortak alanların kullanımına ilişkin dikkat edilmesi gereken bazı kurallar vardır:

• Asansör, merdiven gibi ortak alanlarda sigara içilmemeli, buralara çöp dökülmemeli ve özel eşyalar bırakılmamalıdır.
• Apartmandaki ortak kullanım alanlarına özel eşyalar bırakılmamalıdır. (Türk Medeni Kanunu – 737. Madde)
• Dairede tadilat yapılırken binanın yapısını etkileyecek önemli taşıyıcı duvarlar kırılmamalıdır. (Kat Mülkiyeti Kanunu – 19/2. Madde). Bu duvarların kırılması tüm binayı riske atabilir.
• Balkonlar boyanırken dairenin dışarıdan görünen renk bütünlüğünü bozmayacak bir renk tercih edilmelidir. (Kat Mülkiyeti Kanunu – 19/2. Madde)
• Pencere altları, balkon kenarları gibi bina dışına denk gelen kısımlara çamaşırlık vs. asılmamalıdır.(Türk Ceza Kanunu – Madde 559) Bazı site ve apartmanlarda yönetimce alınan kararlar doğrultusunda açık balkonları paravan vs. ile şahsi olarak kapatmak yasaklanmıştır. Bunlar da yine dışarıdan bakıldığında bir görüntü bütünlüğü sağlamaya yönelik adımlardır.
• Yangın merdivenleri depo olarak kullanılmamalı, buralara özel eşyalar bırakılmamalı ve çamaşır asılmamalıdır. Ani bir durum gelişmesi halinde yangın merdivenlerinin kullanılabilir ve çıkışa müsait olduğundan emin olunmalıdır.
• Varsa otoparklarda araç park edilirken başka araçların geçmesini engellemeyecek şekilde park edildiğinden emin olmak gerekir.

Ortak alanların kullanımına ilişkin apartman kuralları içinde belirtilmiş olan esaslara uyulmaması hoş görülemez. Kat Mülkiyeti Kanununun 16. maddesine göre kat malikleri arsa payları oranında, ana binanın bütün ortak alanlarına da malik kabul edilirler. Buna göre bütün kat malikleri ortak alanların kullanım ve tasarrufunda söz ve hak sahibidir.

Ortak alanların, buralardan geçişi engelleyecek şekilde işgal edilmesi gibi bir durum söz konusu olduğunda, işgal eden kat maliki ya da kiracıya davranışını düzeltmesi için kurul veya kurulu temsilen yönetici tarafından ihtar yapılır. İhtara rağmen düzelme olmamışsa, her bir kat malikinin bunu mahkemeye taşıma hakkı vardır. Ortak kullanım alanlarından geçişi ve diğer kat maliklerinin buraları kullanmasını engelleyen kişi, sulh ceza mahkemelerine şikayet edilir ve bu davalar sulh ceza hakimliklerince görülür.

Bir kat maliki ortak alanların projedeki aslını değiştirerek kendi yararına ve kullanımına uygun olması için buralarda inşai faaliyet gerçekleştirmişse, bu durum da mahkeme müdahalesiyle düzeltilir. Mahkeme haksız işgal altında olan ve yapısında değişiklik yapılan ortak alanın eski haline getirilmesi için karar verir ve bunu yapan kat malikine belirli bir süre tanır. Eski haline getirme işleminin ne şekilde yapılacağı da mahkeme kararında belirtilir. Gerekli düzelme hala düzelmemişse icra yoluyla düzelme sağlanır ve masraflar haksız kullanım yapan kat malikine ödetilir.

Hiçbir kat maliki, ortak alanlardan herhangi birini kendi tasarrufunda ve kendisine gelir etmek için kullanamaz, kiralayamaz. Ortak yerlerin kiraya verilebilmesi için tüm kat maliklerinin oy birliği ile karar vermesi gerektiği, Kat Mülkiyeti Kanununun 45. maddesinde belirtilmiştir. Yargıtay’ın kararına göre ise, “Ortak alanlar, niteliği gereği ekonomik gelir sağlamayamaz; gelir sağlasa bile oybirliği olsa dahi kiraya verilmesi mümkün değildir.” Hal böyle olunca, kat maliklerinin ortak alanları işgali ya da kiralaması halinde kendisinden haksız işgal tazminatı talep edilemez.

Bu haksız işgal tazminat alacağına ecrimisil denir. Ecrimisil ile ilgili davalar malvarlığı haklarına dahil olduğu için asliye hukuk mahkemelerinde görülür. Komşunun ortak alanı işgali ile ilgili şikayette müracaat edilecek yer, binanın bulunduğu bölgedeki asliye hukuk mahkemesidir.