Site Yönetimi Karar Alma Yetkilerinin Hukuki Çerçevesi
Apartman ve site yaşamında sıkça karşılaşılan bir soru olan "site yönetimi tek başına karar alabilir mi" sorusunun yanıtı, kararın türüne ve apartman yönetmeliğindeki düzenlemelere bağlı olarak değişmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre site yöneticisi, belirli konularda tek başına karar alma yetkisine sahipken, bazı kritik konularda mutlaka kat malikleri kurulu kararı alması gerekmektedir.
Site yöneticisinin yetkileri genellikle üç kategoriye ayrılır: rutin işlemler, acil durumlar ve önemli kararlar. Rutin bakım-onarım işleri, güvenlik tedbirleri ve günlük operasyonel konularda yönetici tek başına hareket edebilirken, büyük harcamalar ve yapısal değişiklikler için kat malikleri kurulu onayı şarttır.
Yöneticinin Tek Başına Karar Verebileceği Durumlar
Site yönetimi tek başına karar alabilir mi sorusuna yanıt ararken, öncelikle yöneticinin bağımsız karar verebileceği alanları incelemek gerekir. Günlük temizlik işleri, güvenlik görevlilerinin çalışma programları, küçük çaplı bakım ve onarımlar ile acil müdahaleler bu kapsamda değerlendirilir.
Elektrik, su veya doğalgaz kesintisi gibi acil durumlarda yönetici derhal hareket etme yetkisine sahiptir. Ayrıca merdiven, bahçe ve ortak alanların rutin bakımı, temizlik malzemesi alımı ve küçük tutarlı harcamalar da yöneticinin tek başına karar verebileceği konular arasındadır.
Güvenlik kameraları arızalandığında veya kapıcı hastalandığında geçici çözümler üretmek, yöneticinin acil durum yetkisi kapsamında değerlendirilir. Bu tür durumlar sonrasında kat malikleri kuruluna bilgi vermek yeterli olmaktadır.
Kat Malikleri Kurulu Onayı Gereken Kararlar
Site yönetimi tek başına karar alabilir mi konusunda net sınırlar bulunmaktadır. Özellikle bütçeyi önemli ölçüde etkileyecek harcamalar, personel işe alımı veya çıkarımı, yönetmelik değişiklikleri ve ortak alanların tadilat işleri için mutlaka kat malikleri kurulu kararı alınması zorunludur.
Asansör yenileme, çatı onarımı, bahçe düzenlemesi, havuz bakımı gibi büyük tutarlı işler için yöneticinin tek başına karar verme yetkisi bulunmamaktadır. Bu durumda önce maliyet araştırması yapılır, sonrasında kat malikleri kuruluna sunularak karar alınır.
Aidat artışları, yeni hizmet alımları, güvenlik sistemi değişiklikleri ve apartman yönetmeliği revizyonları da yöneticinin tek başına gerçekleştiremeyeceği işlemlerdir. Bu konularda demokratik karar alma süreci işletilmelidir.
Yetki Aşımının Hukuki Sonuçları
Site yöneticisinin yetkisini aşarak aldığı kararlar hukuki sorunlara yol açabilir. Özellikle mali konularda yetki aşımı durumunda yönetici kişisel olarak sorumlu tutulabilir ve tazminat yükümlülüğü altına girebilir.
Kat malikleri kurulu onayı olmadan yapılan büyük harcamalar, yöneticinin kişisel borcuna dönüşebilir. Bu nedenle yöneticilerin yetki sınırlarını net olarak bilmesi ve belirsiz durumlarda mutlaka kat malikleri kuruluna danışması önemlidir.
Ayrıca yetki aşımı nedeniyle ortaya çıkan zararlardan dolayı yöneticiye karşı dava açılabilir. Bu durumların önlenmesi için apartman yönetmeliklerinde yetki sınırlarının açık şekilde belirtilmesi gerekmektedir.
Modern Site Yönetimi İçin Teknolojik Çözümler
Günümüzde site yönetimi süreçlerinin dijitalleşmesi, karar alma mekanizmalarını da kolaylaştırmaktadır. Online toplantı sistemleri, dijital oylama platformları ve yönetim yazılımları sayesinde kat malikleri kurulu kararları daha hızlı ve etkin şekilde alınabilmektedir.
Teknolojik altyapı sayesinde acil durumlarda bile kat maliklerinin görüşlerine hızlıca başvurulabilir. Bu durum hem yöneticinin sorumluluğunu azaltır hem de daha demokratik bir yönetim anlayışının gelişmesini sağlar.
Site ve apartman yönetimi süreçlerinde karşılaşılan bu tür zorluklarda Konsiyon yazılımı gibi kapsamlı yönetim platformları büyük kolaylık sağlamaktadır. Bu sistemler sayesinde yetki sınırları net şekilde tanımlanabilir, karar alma süreçleri dijitalleştirilir ve tüm işlemler şeffaf şekilde yönetilebilir.
