OY ÇOKLUĞU

Bu genel kuraldır. Kat malikleri kurulunun ilk toplantısı kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuna göre toplanır. Kararlar katılanların oy çokluğu ile alınır. Kat malikleri sayısı ana gayrimenkuldeki bağımsız bölümlerin maliklerinin sayısı olup bağımsız bölüm sayısı değildir. Ancak bir bağımsız bölümün birden fazla maliki var ise bunlar ayrı ayrı malik olarak değerlendirilmeyecektir. Toplantı için sadece malik sayısı değil buna ek olarak arsa payı çoğunluğunun da sağlanması gerekir. İlk toplantının yapılmaması hâlinde İkinci toplantıda toplantı yeter sayısı aranmaz. Karar yeter sayısı ise katılanların salt çoğunluğudur. Kanun sayı ve arsa payı çoğunluğu, 4/5 çoğunluk ve oybirliği gibi başka nisaplar öngörüyor ise bu genel kural uygulanmayacaktır.  

SAYI VE ARSA PAYI ÇOĞUNLUĞU

Sayı ve arsa çoğunluğundan anlaşılması gereken malik sayısı ile birlikte arsa payı çoğunluğunun sağlanmasıdır. Malik sayısı genellikle bağımsız bölüm sayısı ile karıştırılmaktadır. Ayrıca buradaki malik sayısı çoğunluğu toplantıya katılanların değil, tüm kat maliklerinin sayı olarak çoğunluğudur. 

1.  Yönetici Atanması (34/3): Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.
2.  Denetçi seçimi (41/4): Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir. 
3.  Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti (25): Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler. Böyle bir durumun söz konusu olması durumunda kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. 
4.  Faydalı yenilik ve ilâveler (42/1): Kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. 
5. Engellilerin yaşamı için zorunluluk hasıl olması (42/2): Engellilerin yaşamı için zorunluluk göstermesi hâlinde, proje tadili kat maliklerinin en geç üç ay içerisinde yapacağı toplantıda görüşülerek sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karara bağlanır. 
6. Isı yalıtımı ve ısıtma sistemi (42/4, ilk cümle): İnşaat alanı iki bin metrekarenin altında olan binalarda kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.

4/5 ÇOĞUNLUK 

 4/5 çoğunluk toplantıya katılanların çoğunluğu olmayıp malik sayısının 4/5’idir. Mâlik sayısı bağımsız bölüm sayısı ile karıştırılmamalıdır.  

1. Yönetim planı değişikliği (KMK m. 28/3, ilk cümle): Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. 
2. Ana gayrimenkulün bakımı ve korunması (KMK 19/2, ilk cümle): Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. 

OYBİRLİĞİ 

Oybirliğinden anlaşılması gereken yalnızca kat malikleri kuruluna katılanlar değil, tüm kat maliklerinin oybirliğidir. 

1. Bazı işletmelerin açılması (24/2): Ana gayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pasta hane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir. 
2. Isıtma sisteminin ferdi sisteme dönüştürülmesi (42/4, ikinci cümle): toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır. 
3. Bağımsız bölüm ilâvesi (44/1,a ve b): Ana gayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi şarttır. Yine ana gayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tespit edilmesi şarttır. 
4. Temliki tasarruflar ve önemli işler (45): Ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.
   

Avukat Hakan DİMDİK