Kat Mülkiyeti Kanunu Çerçevesinde Ortak Alanların Tanımı
Kat mülkiyeti kanununa göre ortak alanlar, apartman ve site gibi yapılarda tüm kat maliklerinin ortak mülkiyetinde bulunan bölümlerdir. Bu alanlar, bağımsız bölümler dışında kalan ve yapının tamamına hizmet eden yerlerden oluşur. Temel olarak zemin, çatı, asansör boşlukları, merdivenler, koridorlar, bodrum katları ve bahçe alanları ortak alan kapsamında değerlendirilir.
6643 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 13. maddesi, ortak alanların kullanımına ilişkin temel kuralları belirlemektedir. Bu düzenlemeye göre, hiçbir kat maliki ortak alanları tek başına kullanamaz, değiştiremez veya başkalarının kullanımını engelleyemez. Ortak alanların yönetimi ve bakımı, kat malikleri kurulunun sorumluluğundadır.
Ortak Alanların Hukuki Statüsü ve Kullanım Hakları
Ortak alanlar üzerindeki haklar, kat maliklerinin arsa payları oranında belirlenir. Bu durum, her kat malikinin ortak alanlarda eşit söz sahibi olmadığı anlamına gelir. Arsa payı büyük olan maliklerin, ortak alanlar üzerindeki hakları da o oranda fazladır.
Kat mülkiyeti kanununa göre ortak alanların kullanımında temel ilke, hiçbir malikin diğerinin haklarını kısıtlayamayacağıdır. Örneğin, bir kat maliki ortak bahçeye kendi özel eşyalarını koyamaz veya merdiven boşluklarını depo olarak kullanamaz. Bu tür eylemler, diğer maliklerin kullanım haklarını ihlal eder ve hukuki yaptırımlara tabi tutulabilir.
Ortak Alanların Bakım ve Yönetim Sorumlulukları
Ortak alanların bakımı ve yönetimi, tüm kat maliklerinin ortak sorumluluğundadır. Bu sorumluluk, yönetim planı ve apartman yönetmeliği çerçevesinde yerine getirilir. Kat malikleri kurulu, ortak alanların temizliği, bakımı, onarımı ve güvenliği için gerekli kararları alır.
Yönetici, bu kararların uygulanmasından sorumludur. Asansör bakımı, bahçe düzenlemesi, ortak elektrik ve su tesisatının onarımı gibi işler, ortak giderler kapsamında finanse edilir. Her kat maliki, arsa payı oranında bu giderlere katılmak zorundadır.
Ortak Alan İhlalleri ve Hukuki Sonuçları
Ortak alanların usulsüz kullanımı, hem idari hem de hukuki yaptırımlara neden olabilir. Kat malikleri kurulu, öncelikle ihlalde bulunan maliki uyarır ve durumu düzeltmesini ister. Bu uyarıya rağmen ihlal devam ederse, dava yolu açık hale gelir.
Mahkeme, ortak alanları usulsüz kullanan malik hakkında men'i müdahale kararı verebilir. Ayrıca, ortak alanlarda yapılan değişikliklerin geri alınması ve tazminat ödenmesi de istenebilir. Sürekli rahatsızlık veren malikler için, en son çare olarak kat mülkiyetinden çıkarma davası açılabilir.
Ortak Alanların Değiştirilmesi ve Yenilenmesi
Ortak alanlarda değişiklik yapılması, kat malikleri kurulunun kararına bağlıdır. Küçük çaplı tadilat ve bakım işleri için basit çoğunluk yeterli olurken, büyük değişiklikler için nitelikli çoğunluk gerekir. Ortak alanların kullanım amacının değiştirilmesi ise, tüm maliklerin oybirliği ile mümkündür.
Örneğin, ortak bahçeye çocuk oyun alanı yapılması basit çoğunlukla karar verilebilir. Ancak bodrumun otoparka dönüştürülmesi veya çatı katına ek yapı inşa edilmesi gibi önemli değişiklikler, daha yüksek oy oranları gerektirir.
Modern Site ve Apartman Yönetiminde Dijital Çözümler
Günümüzde ortak alanların etkin yönetimi için teknolojik çözümlerden fararlanmak büyük önem taşır. Site ve apartman yöneticileri, ortak alan kullanım kurallarını takip etmek, bakım planlarını düzenlemek ve mali durumu şeffaf şekilde raporlamak için profesyonel yazılım sistemlerine ihtiyaç duyar.
Konsiyon gibi uzmanlaşmış yönetim yazılımları, kat mülkiyeti kanunu gerekliliklerini karşılayarak ortak alanların sistematik yönetimini sağlar. Bu tür dijital platformlar sayesinde, kat malikleri kurul kararlarını takip edebilir, ortak gider hesaplamalarını şeffaf şekilde görebilir ve ortak alan kullanımına ilişkin şikayetlerini iletebilir.
