Kat Mülkiyeti Kanununda Ortak Alanların Tanımı
Kat mülkiyeti kanununa göre ortak alanlar, apartman veya site sakinlerinin ortak kullanımına sunulan ve hiçbir paydaşın münhasır mülkiyetinde bulunmayan yerlerdir. Bu alanlar, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında detaylı şekilde düzenlenmiş olup, tüm kat maliklerinin eşit haklarla yararlanabileceği bölümlerdir.
Ortak alanlar kavramı, apartman yaşamının temelini oluşturan önemli bir hukuki konudur. Ana yapı duvarları, çatı, bodrum, asansör, merdiven sahanlıkları, koridor ve bahçe gibi alanlar bu kapsamda değerlendirilir. Her kat maliki, bu alanlarda arsa payı oranında hak sahibidir.
Hangi Alanlar Ortak Alan Sayılır?
Kat mülkiyeti mevzuatı, ortak alanları net şekilde belirlemiştir. Binanın taşıyıcı unsurları olan temel, ana duvarlar ve çatı kesinlikle ortak alan statüsündedir. Bunların yanı sıra elektrik, su, doğalgaz ve haberleşme tesisatının ana hatları da ortak kullanım alanlarındandır.
Merdiven boşlukları, asansör kuyuları, kapıcı daireleri, teknik odalar ve çöp odaları da ortak alan kategorisinde yer alır. Site düzenlemelerinde ise yürüyüş yolları, otoparklar, sosyal tesisler, peyzaj alanları ve spor sahaları ortak kullanım bölgeleridir.
Ortak Alanların Kullanım Hakları
Her kat maliki, kat mülkiyeti kanununa göre ortak alanlar üzerinde arsa payı oranında hak sahibidir. Bu haklar eşit şekilde kullanılmalı ve hiçbir paydaş diğerini bu haklardan mahrum bırakamaz. Ortak alanların kullanımında özen yükümlülüğü bulunmakta ve zarar verici davranışlardan kaçınılması gerekmektedir.
Ortak alan kullanımında komşuluk hukuku kuralları geçerlidir. Gürültü yapmama, temizlik kurallarına uyma ve ortak düzeni bozmama gibi sorumluluklar her paydaşın yerine getirmesi gereken yükümlülüklerdir. Ayrıca ortak alanlarda yapılacak değişiklikler için yönetim kurulu kararı alınması zorunludur.
Ortak Alan Giderlerinin Paylaşımı
Ortak alanların bakım, onarım ve işletme giderleri, kat maliklerinin arsa payları oranında bölüştürülür. Elektrik, su, doğalgaz faturaları, temizlik masrafları, asansör bakım giderleri ve güvenlik hizmetleri bu kapsamdadır.
Aidat ödemeleri, ortak giderlerin karşılanması için temel finansman kaynağıdır. Her kat maliki, kullanım durumundan bağımsız olarak arsa payı oranında aidat ödeme yükümlülüğü altındadır. Aidat borcu olan paydaşlara karşı icra takibi başlatılabilir ve ortak alanlarda rehin hakkı kullanılabilir.
Ortak Alanlarda Yapılabilecek Değişiklikler
Ortak alanlarda tadilat, yenileme veya iyileştirme çalışmaları yapılması için belirli prosedürler izlenmelidir. Küçük çaplı onarımlar yönetim kurulu kararıyla gerçekleştirilebilirken, büyük yatırımlar için kat malikleri kurulu kararı gerekir.
Yapısal değişiklikler, asansör yenileme, otopark düzenlemesi ve sosyal tesis eklemeleri gibi büyük projeler, paydaşların çoğunluğunun onayını gerektirir. Bu tür değişikliklerde mimar ve mühendis raporları alınması, belediye izinlerinin temin edilmesi zorunludur.
Ortak Alan İhlalleri ve Çözüm Yolları
Ortak alanların usulsüz kullanımı, işgal edilmesi veya zarar verilmesi durumlarında hukuki yaptırımlar uygulanır. Paydaşlar arasında çıkan anlaşmazlıklar öncelikle yönetim kurulu aracılığıyla çözülmeye çalışılır.
Sorunların devam etmesi halinde sulh hukuk mahkemelerine başvurulabilir. Ortak alan işgali, izinsiz değişiklik yapma ve zarar verme eylemlerine karşı tazminat davası açılabilir. Ayrıca acil durumlar için ihtiyati tedbir kararı alınması mümkündür.
Dijital Çözümlerle Ortak Alan Yönetimi
Modern apartman ve site yönetiminde teknolojik çözümler, ortak alan yönetimini kolaylaştırmaktadır. Dijital platformlar sayesinde aidat takibi, gider paylaşımı ve karar alma süreçleri daha şeffaf hale gelmiştir.
Profesyonel yönetim yazılımları, ortak alan kullanımının daha düzenli takip edilmesini sağlar. Konsiyon gibi kapsamlı apartman yönetim çözümleri, ortak gider hesaplama, aidat takibi ve paydaş iletişimi konularında site yöneticilerine büyük kolaylık sağlamaktadır. Bu tür dijital araçlar, kat mülkiyeti kanunu gerekliliklerinin eksiksiz yerine getirilmesine destek olur.