634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUN'UNA GÖRE;

İşletme Projesi Kat Mülkiyeti Birliğinin Bütçesi’dir.

Kat Malikleri Kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa yönetici (veya Yönetim Kurulu) gecikmeksizin bir işletme projesi yapar. (KMK.. Md.37)

Bu projede özellikle aşağıdaki konular gösterilir.

Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları
Giderler genellikle şunlardır:

Yıllık yakıt gideri,
Yıllık kapıcı,kaloriferci,bekçi,bahçıvan giderleri ve bunların Sosyal Sigortalar Primlerinin yıllık tutarı.
Anagayrimenkulün ortak yerlerinin ve tesislerinin yıllık bakımı, korunma ve işletme giderleri.
Ana gayrimenkul sigortalı ise yıllık sigorta primi,
Kat malikleri kurulunca kararlaştırılmış işler için yıllık giderler.
Beklenmedik ve acil işler giderleri.
Tüm giderler her kat malikine KMK. Md.20 deki esaslara göre düşecek tahmini miktar.
Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin KMK. Md.20 deki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı.
KMK. Md. 20 ye göre Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça,
Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak,
Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi giderleri ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payları oranında katılmakla yükümlüdür.

İşletme Projesinin Yapılması

İşletme projesi Tesisin(Apartmanın) Gelecek yıl için gelir ve giderlerinin tahmin edildiği bir ön bütçe niteliğindedir.Kat maliklerine tebliğ edilir .Kat maliklerine yazılı olarak tebliğ edilmeksizin o kat malikinin hukuki borcu oluşmaz. Kat maliki işletme projesini aldıktan 7 gün içinde itiraz etmez ise işletme projesini kabul etmiş sayılır ve yönetici hukuken borcu takip edebilir hale gelir.
Madde 37 - (Değişik 13/04/1983-2814/12 md.)Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar. Bu projede özellikle:

A-Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları.
B-Tüm giderlerden her kat malikine,bu kanunun 20.maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar.
C-Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20.maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı gösterilir.
Bu proje,kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir.Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında karar verilir;gerekirse yeni proje hazırlanır.
Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları,icra ve iflas kanununun 68.maddesinin 1.fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

Onaylanmamış İşletme Projesi
Anagayrimenkulün işletme projesinin yönetici tarafından,kat maliklerinden birine veya bir kısmına tebliğ edilmeden yürürlüğe konulması halinde İşletme projesi geçersiz olur;
İşletme projesinin iptali için,kat maliklerinden birinin sulh hukuk mahkemesi hakimliğine başvurabilir.

İşletme Projesi Yaparken Dikkat Edilecekler

1.Bir sene önceki reel giderleri mümkün mertebe detaylandırarak inceleyin.
2.Özellikle yakıt giderlerini TL üzerinden değil sarfedilen (ton kömür-metreküp doğalgaz-litre mazot olarak) değerlendirip enlasyonu dikkate alarak birim fiyatları ile çarparak projeye yansıtın.
3.Apartman sakinlarinden tekrar tekrar para istememek için umulmadık giderler için % 15 gibi bir değerde ek para koyun.
4.Personel zamlarını proje zamanından önce yıllık olarak belirleyin.Emekli olacaklar için kıdem tazminatlarını dikkate alın.
5.Apartman sakinlerinin çoğunluğunun itiraz edeceği Lux Projelerden kaçının.
6.Yıllık işletme projesinin dışında Apartmanınıza 10 yıllık bir bakım ve onarım MASTER-PLANI yapın (dış cephenizi yenileteceğiniz,çatınızı aktaracağınız , gibi) büyük ve masraflı kalemleri önceliklerini belirleyerek yıllara yayınız. Dolayısı ile bakım fonları kurarak insanları zorlamadan para toplayabilirsiniz.
7.Batılı ülkeler daire değerinin % 1.5-2 kadar bir kısmını bakım ve onarıma ayırmaktadır. Arabalarımızın bakımları ise yıllık ortalama % 6 dolayındadır. Binanızın değerinin % 1 ini en az bakım ve onarıma ayırınız.
8.Zamanında yapılan küçük bakım ve onarımların büyük masrafları önliyeceğini unutmayınız.
9.Lüx ve değişiklik niteliğindeki proje kalemlerini çoğunluk sağlasanız dahi tek bir dairenin itirazı halinde dahi yapamayacayınızı gözardı etmeyiniz.
10.Projeyi taahhütlü mektup veya imza karşılığında vermeniz gerekmektedir.Şayet bir dairenin birden fazla sahibi varsa her birine ulaştırmanız gerekir.
11. Kat malikleri kurulunca tespit edilen işletme projesine itiraz hukuken kabul değildir.
12- Genel gider aylık avans paylarının ilgilisinden alınabilmesi için işletme projesinin kesinleşmiş olması şarttır.
13- Yönetici tarafından yapılan işletme projesi tebliğ üzerine itiraz olmamışsa kesinleşir