Ortak Alanlar ve Karar Alma Süreci
Apartman ve site yönetiminde en sık karşılaşılan sorunlardan biri, ortak alanlara dair değişiklik kararları alırken gerekli oy sayısının belirlenmesidir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, ortak alanlarda yapılacak değişiklikler için farklı oy oranları gerekebilir ve bu durum değişikliğin türüne göre değişir.
Ortak alanlar, apartman veya sitenin tüm sakinlerinin ortak kullanımına açık olan merdiven, asansör, bahçe, otopark, çatı gibi bölümlerdir. Bu alanlarda yapılacak her türlü değişiklik, yasal prosedürler çerçevesinde gerçekleştirilmelidir.
Basit Çoğunluk Gerektiren Değişiklikler
Ortak alanlarda yapılacak küçük çaplı tadilat ve düzenlemeler için genellikle basit çoğunluk yeterlidir. Basit çoğunluk, toplantıya katılan üyelerin yarısından bir fazlasının olumlu oyunu ifade eder. Bu tür kararlar arasında ortak alanların bakım ve onarımı, temizlik düzenlemeleri ve güvenlik önlemleri yer alır.
Kat malikleri kurulu toplantısında, ortak alanlara dair değişiklik için kaç oy gerekir sorusunun cevabı, yapılacak işlemin niteliğine bağlıdır. Rutin bakım işleri ve acil onarımlar için yönetici tek başına karar verebilirken, yapısal değişiklikler için mutlaka kurul kararı alınmalıdır.
Nitelikli Çoğunluk Gereken Durumlar
Ortak alanlarda yapısal değişiklik, ekleme veya büyük çaplı yenileme işleri için nitelikli çoğunluk gerekir. Bu oran, kat mülkiyeti kanununa göre katılımcıların üçte ikisinin olumlu oyunu anlamına gelir. Asansör eklenmesi, çatı katı yapılması, bahçe düzenlemesi gibi projeler bu kapsamdadır.
Özellikle ortak alanların kullanım şeklini değiştiren kararlar için yüksek oy oranı aranır. Bu durum, tüm kat maliklerinin haklarının korunması ve demokratik karar alma sürecinin sağlanması açısından önemlidir.
Oybirliği Gerektiren Özel Durumlar
Bazı özel durumlarda ise oybirliği gerekebilir. Ana gayrimenkulün temel yapısını değiştiren, bağımsız bölümlerin sayısını artıran veya azaltan değişiklikler için tüm kat maliklerinin onayı şarttır. Ayrıca, ortak alanların satışı veya başka amaçlarla kullanılması kararları da oybirliği gerektirir.
Bu tür kararlar alınırken, tüm kat maliklerinin yazılı onayının alınması ve noter tasdiki yapılması yasal zorunluluktur. Süreç oldukça karmaşık olduğu için profesyonel destek alınması önerilir.
Toplantı ve Oylama Süreci
Ortak alanlara dair değişiklik kararları alınırken, öncelikle usulüne uygun toplantı çağrısı yapılmalıdır. Gündem maddelerinde değişikliğin detayları, maliyeti ve uygulanış şekli açıkça belirtilmelidir. Kat malikleri, konuyu değerlendirmek için yeterli süreye sahip olmalıdır.
Oylama sırasında her kat malikinin arsa payı oranında oy hakkı bulunur. Bu nedenle sadece kişi sayısı değil, arsa payı oranları da dikkate alınarak hesaplama yapılır. Vekaleten katılım da mümkün olmakla birlikte, vekalet belgelerinin noter tasdikli olması gerekir.
Yasal Yükümlülükler ve Dikkat Edilecek Hususlar
Ortak alan değişiklikleri planlanırken, belediye izinleri, yapı ruhsatları ve diğer yasal gereklilikler mutlaka kontrol edilmelidir. İmar planına aykırı değişiklikler yasal sorunlara yol açabilir ve maddi kayıplara neden olabilir.
Ayrıca, değişiklik kararları alınmadan önce maliyet analizi yapılmalı ve finansman planı oluşturulmalıdır. Kat maliklerinin ödeme gücü ve aidat artışları da değerlendirme sürecinde dikkate alınmalıdır.
Dijital Çözümlerle Etkin Yönetim
Modern site ve apartman yönetiminde, karar alma süreçlerini kolaylaştırmak için dijital platformlar kullanılabilir. Konsiyon gibi profesyonel yönetim yazılımları sayesinde, toplantı organizasyonu, oylama süreçleri ve karar takibi daha verimli hale getirilebilir. Bu tür sistemler, yasal gerekliliklere uyumlu şekilde tüm süreçlerin dokümantasyonunu sağlar ve kat maliklerinin katılımını artırır.