Apartman Yöneticisinin Mali Sorumluluklarının Sınırları
Apartman yönetiminde en çok merak edilen konulardan biri, yöneticinin hangi giderlerden sorumlu olduğu ve apartman yöneticisi hangi giderleri ödemez sorusunun cevabıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu ve apartman yönetim mevzuatı, yöneticilerin mali sorumluluklarını net şekilde belirlemektedir. Bu konuyu detaylı olarak inceleyerek, hem yöneticilerin hem de kat maliklerinin haklarını ve sorumluluklarını açıklayalıcağız.
Apartman Yöneticisinin Ödemeyeceği Temel Gider Kalemleri
Apartman yöneticileri, sadece kendilerine yetki verilen konularda harcama yapabilirler. Kanunlar ve apartman ana sözleşmesinde belirtilen sınırlar dışında hiçbir ödeme yapma yükümlülükleri yoktur. Yönetici, kat maliklerinin oybirliği veya çoğunluk kararı olmadan büyük harcamalar gerçekleştiremez.
Acil durumlar dışında, yönetici kendi kişisel kararıyla büyük tutarlı onarım, tadilat veya yenilik giderlerini karşılayamaz. Bu tür harcamalar mutlaka kat malikleri kurulunun onayını gerektirmektedir. Özellikle yapısal değişiklikler, asansör yenileme, çatı onarımı gibi büyük projeler için yöneticinin tek başına karar verme yetkisi bulunmamaktadır.
Yetki Aşımı Durumlarında Mali Sorumluluk
Apartman yöneticisi hangi giderleri ödemez sorusunun en kritik yanıtlarından biri, yetkisini aşan durumlardır. Yönetici, kat malikleri kurulunca kendisine verilen yetki sınırlarını aştığında, fazla ödenen tutarları kendi cebinden karşılamak zorunda kalabilir. Bu durum özellikle acil olmayan tadilat ve onarım işlerinde sık görülmektedir.
Yönetim planında belirtilen aylık veya yıllık bütçe sınırlarını aşan harcamalar için yönetici, kat maliklerinden ek onay almadan ödeme yapmamalıdır. Aksi takdirde bu fazla ödemeler yöneticinin kişisel sorumluluğunda kalır ve geri talep edilebilir.
Kişisel Kullanım ve Özel Durumlar
Apartman ortak kullanım alanlarının kişisel amaçlarla kullanılmasından doğan giderler, yöneticinin sorumluluğunda değildir. Örneğin, belirli daireler için özel yapılan elektrik, su veya doğalgaz bağlantıları, bireysel kat maliklerinin sorumluluğundadır. Yönetici bu tür giderleri apartman ortak giderlerinden karşılayamaz.
Ayrıca kat maliklerinin kişisel talepleri üzerine yapılan özel işler, dekorasyon değişiklikleri veya lüks eklemeler de yöneticinin ödeme yükümlülüğü dışındadır. Bu durumlar mutlaka ilgili kat maliklerince karşılanmalıdır.
Hukuki Süreçler ve Dava Giderleri
Apartman yönetiminde ortaya çıkan hukuki uyuşmazlıklar sonucu oluşan dava masrafları da dikkatli değerlendirilmelidir. Yönetici, kat malikleri kurulunun kararı olmadan avukat tutamaz veya dava açamaz. Bu tür giderler için mutlaka kurul onayı gereklidir.
Özellikle yöneticinin kişisel hatalarından kaynaklanan hukuki süreçlerde oluşan masraflar, yöneticinin kendisi tarafından karşılanmalıdır. Apartman ortak giderlerinden bu tür ödemeler yapılması mümkün değildir.
Teknolojik Çözümlerle Şeffaf Yönetim
Modern apartman yönetiminde mali şeffaflık ve doğru gider takibi kritik önem taşımaktadır. Günümüzde site ve apartman yöneticileri, dijital yönetim sistemlerini kullanarak hem kat malikleriyle şeffaf iletişim kurabilmekte hem de gider onaylarını kolayca alabilmektedir. Konsiyon gibi profesyonel apartman yönetim yazılımları sayesinde, her türlü gider için kat maliklerinden dijital onay alınabilir, bütçe takibi yapılabilir ve mali şeffaflık sağlanabilir. Bu sistemler aynı zamanda yöneticilerin yetki sınırlarını aşmasını engelleyerek, hem yönetici hem de kat malikleri için güvenli bir yönetim ortamı oluşturur.