Apartman Yöneticisinin Karar Alma Yetkisi
Apartman yöneticisi toplantı yapmadan karar alabilir mi sorusu, hem yöneticiler hem de kat malikleri tarafından sıkça merak edilen bir konudur. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre apartman yöneticisinin yetkileri belirli sınırlar içinde tanımlanmıştır ve bu yetkiler her durumda toplantı kararı gerektirmez.
Apartman yöneticileri, günlük yönetim işlerinde bağımsız hareket edebilme hakkına sahiptir. Ancak bu bağımsızlık, kanunla belirtilen çerçevede ve kat malikleri kurulu tarafından verilen yetkiler dahilinde geçerlidir. Yöneticinin tek başına alabileceği kararlar genellikle acil durumlar ve rutin işlemlerle sınırlıdır.
Toplantı Kararı Gerektirmeyen Durumlar
Apartman yöneticisi belirli durumlarda toplantı yapmadan karar alabilir. Bu durumlar şunlardır:
Acil onarım işleri ve güvenlik önlemleri en başta gelir. Su borusu patlaması, elektrik arızası, asansör arızası gibi geciktirilmesi halinde daha büyük zararlara yol açabilecek durumlar bu kapsamdadır. Yönetici, apartmanın ve kat maliklerinin güvenliğini sağlamak için hemen müdahale edebilir.
Rutin bakım ve temizlik işleri de yöneticinin tek başına karar alabileceği konulardır. Merdiven temizliği, bahçe bakımı, ortak alanların düzenli bakımı gibi önceden planlanmış işlemler için ayrı toplantı kararı gerekmez.
Kat Malikleri Kurulu Onayı Gereken Kararlar
Apartman yöneticisi toplantı yapmadan karar alabilir mi sorusunun olumsuz yanıtlandığı durumlar da vardır. Büyük harcamalar, yapısal değişiklikler ve uzun vadeli sözleşmeler mutlaka kat malikleri kurulunun onayını gerektirir.
Belirli bir tutarın üzerindeki harcamalar için toplantı kararı zorunludur. Bu tutar genellikle apartmanın aylık aidat toplamının belirli bir katı olarak belirlenir. Yeni personel alımı, büyük onarım işleri, sigorta poliçesi değişiklikleri bu kapsamda değerlendirilir.
Apartman ana yönetmeliğinde değişiklik, ortak alan kullanımında yeni düzenlemeler ve komşuluk ilişkilerini etkileyebilecek önemli kararlar da mutlaka kat malikleri kurulunun onayını gerektirir.
Yönetici Kararlarında Yasal Sorumluluk
Apartman yöneticisinin tek başına aldığı kararların yasal sonuçları vardır. Yönetici, yetkilerini aşan kararlar aldığında kişisel olarak sorumlu tutulabilir ve tazminat yükümlülüğü altına girebilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 26. maddesi, yöneticinin görev ve yetkilerini açık şekilde belirtir. Bu çerçevenin dışına çıkan kararlar geçersiz sayılabilir ve yönetici aleyhine dava açılabilir. Bu nedenle yöneticilerin yasal sınırları çok iyi bilmesi gerekir.
Acil Durum Prosedürleri
Acil durumlarda apartman yöneticisi, kat maliklerinin onayını almadan gerekli önlemleri alabilir. Ancak bu durumda da sonrasında kat malikleri kurulunu bilgilendirme yükümlülüğü vardır.
Doğal afetler, yangın, su baskını, güvenlik tehditleri gibi durumlar acil durum kapsamında değerlendirilir. Yönetici, apartman sakinlerinin can ve mal güvenliğini korumak için derhal harekete geçebilir.
Etkili Apartman Yönetimi İçin Teknolojik Çözümler
Modern apartman yönetimi, hem yöneticilerin hem de kat maliklerinin işini kolaylaştıran teknolojik çözümlerle daha verimli hale gelebilir. Konsiyon yazılımı gibi profesyonel apartman yönetim sistemleri, karar alma süreçlerini hızlandırır ve şeffaflığı artırır.
Bu tür yazılımlar, acil durum bildirimleri, harcama takibi, toplantı organizasyonu ve kat maliki iletişimi gibi konularda yöneticilere büyük kolaylık sağlar. Ayrıca tüm kararların dijital ortamda kayıt altına alınması, yasal sorumluluklar açısından da önemli bir güvence oluşturur.
