Apartman Bakım Onarım Giderlerinin Genel Çerçevesi
Apartman hayatında en sık karşılaşılan sorunlardan biri, bakım ve onarım masraflarının kimin tarafından karşılanacağı konusudur. Apartman bakım onarım giderlerini kim öder sorusu, kat malikleri arasında sıkça tartışmalara neden olmaktadır. Bu durum, Türk Medeni Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde net kurallarla düzenlenmiştir.
Bakım ve onarım giderleri temelde iki kategoriye ayrılır: ortak alanların bakım masrafları ve bireysel dairelerin iç bakım giderleri. Her iki durumda da yasal sorumluluklar farklılık göstermektedir.
Ortak Alan Bakım Masrafları Ve Sorumlulukları
Apartmanın ortak alanlarına ait bakım ve onarım giderleri, tüm kat maliklerinin ortak sorumluluğundadır. Bu alanlar arasında merdiven boşlukları, asansör, çatı, bodrum, bahçe, kapıcı dairesi ve ortak elektrik-su tesisatı yer almaktadır.
Ortak giderler, her kat malikinin arsa payı oranında bölüştürülür. Örneğin, çatı onarımı, asansör bakımı veya ortak aydınlatma masrafları bu kapsamdadır. Kat malikleri bu giderleri ödemek zorundadır ve bu yükümlülük, dairelerini kullansalar da kullanmasalar da geçerlidir.
Bireysel Daire İçi Bakım Giderleri
Her kat malikinin kendi daire sınırları içerisindeki bakım ve onarım giderleri, tamamen o dairenin sahibinin sorumluluğundadır. Daire içerisindeki tesisat arızaları, boyama işleri, zemin döşemesi ve iç dekorasyon masrafları bu kategoriye girmektedir.
Ancak dikkat edilmesi gereken nokta, daire içindeki bir arızanın ortak alanlara zarar vermesi durumudur. Bu gibi durumlarda sorumluluk, zararın kaynağındaki daire malikine aittir.
Acil Onarım Durumlarında Sorumluluk Dağılımı
Apartman bakım onarım giderlerini kim öder konusunda en karmaşık durumlar, acil müdahaleler sırasında yaşanmaktadır. Su kaçağı, elektrik arızası veya yapısal hasarlar gibi durumlar anında müdahale gerektirir.
Ortak alanlarda meydana gelen acil durumlar, apartman yönetimi tarafından derhal müdahale edilmeli ve giderler ortak fonda karşılanmalıdır. Eğer ortak fon yetersizse, bu masraflar tüm kat maliklerinden arsa payı oranında tahsil edilir.
Apartman Yönetiminin Rol Ve Sorumlulukları
Apartman yöneticisinin temel görevi, bakım ve onarım ihtiyaçlarını tespit etmek, kat malikleri kuruluna rapor etmek ve onaylanan işleri yürütmektir. Yönetici, acil durumlar dışında kat malikleri kurulunun onayı olmadan büyük harcamalar yapamaz.
Rutin bakım işleri için yıllık bütçe hazırlanması ve kat maliklerinin onayına sunulması yasal bir zorunluluktur. Bu süreçte şeffaflık ve hesap verebilirlik önemlidir.
Ortak Gider Borçları Ve Yasal Sonuçları
Kat malikleri, apartman bakım onarım giderlerini kim öder sorusunun yanı sıra, bu giderleri ödememe durumunda karşılaşacakları sonuçları da bilmelidir. Ortak gider borçları için yasal takip başlatılabilir ve bu borçlar için daire üzerinde rehin hakkı doğar.
Uzun süreli borçluluk durumunda, borçlu kat malikinin dairesine icra konulabilir ve hatta satış işlemi gerçekleştirilebilir. Bu nedenle ortak gider ödemelerinde düzenli olmak çok önemlidir.
Apartman Yönetiminde Profesyonel Çözümler
Modern apartman yönetiminde, bakım-onarım giderlerinin takibi ve yönetimi karmaşık bir süreç haline gelmiştir. Bu noktada profesyonel yönetim yazılımları devreye girmektedir. Konsiyon gibi uzmanlaşmış site yönetim sistemleri, gider takibinden borç yönetimine, bakım planlamasından mali raporlamaya kadar tüm süreçleri dijitalleştirerek yönetim kalitesini artırmaktadır. Bu tür çözümler sayesinde apartman yöneticileri daha şeffaf ve verimli bir yönetim anlayışı geliştirebilir, kat malikleri ise giderlerini daha detaylı takip edebilir.
