Toplu yaşam alanlarında huzurlu ve müreffeh bir ortamın sağlanabilmesinin temel koşulu (bildiğiniz üzere) toplu yaşama kurallarına riayet edilmesidir. Bu kurallar kimi zaman ortak kullanım alanlarının kirletilmemesi (temiz tutulması) olarak karşımıza çıkarken; kimi zaman da ortak alanlar için yapılan harcamalara ve giderlere katılmak ve katlanmak olarak karşımıza çıkabilmektedir. Birer toplu yaşam alanı olan site ve apartmanlarda da bu kurallara uymak; kargaşadan uzak, huzurlu bir komşuluk hayatı sağlanmasının en temel şartıdır. Aidat (gider avansı) ödeme yükümlülüğünü de işte bu kuralların en önemlilerinden biri olarak kabul edebiliriz. Bu genel açıklamadan sonra asıl konumuza geçebiliriz. 

Dükkan sahibi apartman giderlerine katılır mı sorusuna cevap verebilmek için öncelikle yasal mevzuat bu konuda neler söylemiş ona bakmamız gerekir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Anagayrimenkulün Genel Giderlerine Katılma başlıklı 20. maddesi şu şekilde düzenlenmiştir:

“Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;

b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.”

 Hükmün bu kısmından anlaşılacağı üzere apartman veya sitenin genel giderlerine katılmakla yükümlü olan kişiler kat malikleri (bizim tercih ettiğimiz tanımlamaya göre bağımsız bölüm malikleri)dir. Kanun burada herhangi bir istisnadan bahsetmediği için bu genel giderlere katılma yükümlülüğü daire/dükkan fark etmeksizin tüm bağımsız bölüm maliklerine aittir. Buraya kadar sorun görünmüyor, fakat akla şu soru gelebilir “apartman ortak alanlarından faydalanmayan dükkan ya da daire sahipleri aidat ödemekle yükümlü müdür?” Dilerseniz yine kanun metni içerisinde bu soruya da cevap aramaya çalışalım.

Yukarıda a ve b bentlerine yer verdiğimiz 20. maddenin devamındaki c bendi şu şekilde düzenlenmiştir:

“c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.”

Kanun yukarıdaki soruya bu c bendinde net bir şekilde cevap vermekte ve bağımsız bölüm maliklerinin (daire ya da dükkan fark etmeksizin) apartman ortak alanları üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek istemesi veya bu ortak alanları kullanmaya ihtiyacı olmadığını ileri sürmesi dolayısıyla bu ortak gider ve aidatları ödemekten kaçınamayacağı belirtilmiştir. Yani özetle; ortak alanlardan faydalanmasa bile dükkan aidat vermek zorundadır. 

Dükkan sahibinin (bağımsız bölüm maliki) ödemekle yükümlü olduğu aidat giderinden onun kiracısı konumunda bulunanlar da müşterek ve müteselsilen sorumludur. Zira aynı kanunun 22. maddesinde “Kat malikinin, 20’nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur” hükmü düzenlenmiş ve bu borçtan dolayı hem bağımsız bölüm maliki hem de kiracıyı birlikte sorumlu tutmuştur. 

Peki, dükkanın aidat ödememesi için hiç bir formül bulunamaz mı? 

Elbette ki “demokrasilerde çare tükenmez”, buna da bir çözüm bulunabilir. Peki nasıl? 

Dikkat ettiyseniz yukarıda yer verilen kanun metninde (20/a) “aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” şeklinde bir ifade geçmektedir. Bunun anlamı şudur; kat malikleri aralarında başka türlü bir anlaşma yapmadığı müddetçe bu kanun hükmü geçerlidir, eğer başka türlü bir anlaşma varsa o hükümler geçerli olur. Peki, kat malikleri kendi aralarında başka türlü bir anlaşmayı nasıl yapabilirler? Burada yönetim planı adı verilen ve her bir bağımsız bölüm malikinin imzalayarak onay verdiği adeta apartman veya sitenin anayasası sayılan bir sözleşme devreye girmektedir. İşte bu yönetim planı adı verilen sözleşmeyi değiştirmek kaydıyla kanuna aykırı olmayan herhangi bir düzenleme getirilerek aidat ödeme yükümlülüğünden herhangi bir daire veya dükkan sahibi muaf tutulabilir. Ancak takdir edileceği üzere bu yönetim planını değiştirmek de özellikle çok sayıda bağımsız bölüme sahip apartman ve sitelerde her zaman mümkün değildir. Yine de imkansız olmasa da zor sayılabilecek bir çoğunluğun ortak iradesi ile bu yönetim planı değiştirilmek suretiyle dükkanlar da aidat ödemekten muaf tutulabilirler.