Ortak Alan İşgali Nedir ve Nasıl Belirlenir?
Apartman yaşamında en sık karşılaşılan sorunlardan biri ortak alanların hukuksuz işgalidir. Apartmanda ortak alan işgalinde ne yapılmalı sorusu, site yöneticilerinin ve kat maliklerinin sıkça araştırdığı konular arasında yer alır. Ortak alan işgali, apartmanın tüm sakinlerinin kullanımına açık olan alanların bir veya birkaç kişi tarafından özel mülkiyetmiş gibi kullanılması durumudur.
Bu durum genellikle balkonların kapatılması, bodrum katlarının depo olarak kullanılması, merdiven altı alanlarının işgal edilmesi veya ortak bahçe alanlarının özel kullanıma ayrılması şeklinde kendini gösterir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, ortak alanlar tüm kat maliklerinin ortak mülkiyetindedir ve hiçbir malik tek başına bu alanlar üzerinde tasarrufta bulunamaz.
Ortak Alan İşgaline Karşı İlk Adımlar
Apartmanda ortak alan işgali tespit edildiğinde, yönetim öncelikle durumu resmi olarak belgelemelidir. Fotoğraf çekimi, tarihli tutanak tutulması ve mümkünse tanık beyanlarının alınması önemlidir. Bu belgeler ilerleye süreçlerde delil olarak kullanılacaktır.
İkinci adım olarak, işgali yapan kişiye yazılı uyarı gönderilmelidir. Bu uyarıda işgalin hangi tarihte sona erdirileceği net bir şekilde belirtilmeli ve taahhütlü posta ile gönderilmelidir. Uyarı mektubunda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili maddelerine referans verilmesi hukuki sürecin güçlenmesine katkı sağlar.
Apartman Yönetiminin Yasal Yetkileri
Kat malikleri kurulu, ortak alan işgaline ilişkin kararlar alabilir ve gerekli önlemleri belirleyebilir. Bu konuda apartman yönetimi şu yetkileri kullanabilir:
Öncelikle, işgal edilen alanın tahliyesi için süre verilebilir. Belirlenen süre içinde tahliye gerçekleşmezse, apartman yönetimi hukuki süreç başlatma yetkisine sahiptir. Ayrıca, işgal nedeniyle ortaya çıkan zararların tazmin edilmesi için dava açılabilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 24. maddesine göre, ortak yerlerden yararlanma konusunda anlaşmazlık çıktığında mahkeme kararı ile durum düzeltilebilir. Bu süreçte apartman yönetimi profesyonel destek almalı ve hukuki süreçleri titizlikle takip etmelidir.
Hukuki Süreç ve Mahkeme Yolu
Apartmanda ortak alan işgalinde ne yapılmalı konusunda sulh yolu sonuç vermezse, mahkeme süreci kaçınılmaz hale gelir. Tahliye davası açılmadan önce tüm uyarılar belgelenmiş olmalı ve işgalin devam ettiği kanıtlanmalıdır.
Mahkeme süreci genellikle üç aşamada gerçekleşir: Dava dilekçesinin verilmesi, duruşma sürecinin takibi ve kararın uygulanması. Bu süreçte apartman yönetimi avukat desteği almalı ve tüm belgelerin eksiksiz hazırlanmasını sağlamalıdır.
Mahkeme kararı lehte çıktığında, işgal eden tarafın belirlenen süre içinde alanı tahliye etmesi gerekmektedir. Karar uygulanmazsa icra müdürlüğü aracılığıyla zorla tahliye mümkündür.
Önleyici Tedbirler ve Uzun Vadeli Çözümler
Ortak alan işgalini önlemek için apartman yönetimi proaktif yaklaşım sergilemelidir. Apartman yönetmeliğinde ortak alanların kullanım kuralları açık şekilde belirtilmeli ve düzenli denetimler yapılmalıdır.
Kat malikleri toplantılarında bu konu gündemde tutulmalı ve bilinçlendirme çalışmaları yapılmalıdır. Ayrıca, yeni kat maliklerine apartman kuralları hakkında bilgilendirme yapılması gelecekteki sorunları önleyebilir.
Modern apartman yönetimi, bu tür sorunları minimuma indirmek için dijital çözümlerden yararlanabilir. Apartman ve site yönetimi süreçlerini kolaylaştıran Konsiyon yazılımı gibi profesyonel araçlar, ortak alan kullanımının takibi, uyarı mektuplarının sistematik gönderimi ve hukuki süreçlerin belgelenmesi konularında yöneticilere önemli destek sağlamaktadır. Bu tür çözümler, hem zaman tasarrufu sağlar hem de hukuki süreçlerin daha etkin yürütülmesine olanak tanır.
