Aidat Yükümlülüğünün Yasal Temelleri
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, apartman ve site sakinlerinin ortak giderlere katkı sağlama yükümlülüğü bulunmaktadır. Ancak belirli durumlar söz konusu olduğunda, kat malikleri aidat ödeme yükümlülüğünden kısmen veya tamamen muaf tutulabilir. Bu durumların doğru bilinmesi, hem yöneticiler hem de kat malikleri açısından büyük önem taşır.
Kanuni Sebeplerle Aidat Muafiyeti
Aidat hangi durumlarda ödenmez sorusunun cevabı, öncelikle kanuni düzenlemelerde aranmalıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi uyarınca, kat maliklerinin ortak giderlere katılma oranları arsa payları ile doğru orantılıdır. Ancak bazı özel durumlar bu genel kuralın istisnasını oluşturur.
En yaygın istisna, asansör kullanamayan zemin kat dairelerinin asansör giderlerine katılım zorunluluğunun olmamasıdır. Yargıtay kararlarına göre, fiziksel olarak asansörden faydalanmayan daire sahipleri, bu hizmetin maliyetine katılmak zorunda değildir. Benzer şekilde, ortak kullanım alanlarından fiilen yararlanma imkanı bulunmayan bağımsız bölümler için de muafiyet söz konusu olabilir.
Yönetim Kararlarının Hukuka Aykırılığı Durumunda
Apartman yönetiminin aldığı kararlar hukuka aykırı ise, kat malikleri aidat ödeme yükümlülüğünü reddedebilir. Örneğin, yönetim kurulunun yetkisini aşan kararlar alması, genel kurulda usulsüz karar alınması veya bütçe dışı harcamalar yapılması durumlarında, ilgili giderler için aidat tahsil edilemez.
Ayrıca, kat maliki olmayan kişilerin yönetim kurulunda yer alması, toplantı nisabının sağlanmaması veya kanunda belirtilen usuller dışında karar alınması gibi durumlar da aidat yükümlülüğünün reddedilebilmesine sebep olabilir.
Teknik Arıza ve Hizmet Aksama Durumları
Aidat hangi durumlarda ödenmez konusunda dikkat edilmesi gereken bir diğer husus, hizmet aksamalarıdır. Uzun süreli elektrik kesintileri, su baskınları, asansör arızaları veya güvenlik hizmetindeki aksamalar nedeniyle kat maliklerinin mağdur olması durumunda, ilgili dönem için aidat indirimi talep edilebilir.
Özellikle pandemi döneminde ortak kullanım alanlarının kapatılması, spor salonu, havuz gibi sosyal tesislerin kullanılamaması durumlarında, bu hizmetlere ayrılan bütçe kalemi için aidat muafiyeti gündeme gelebilir.
Daire Kullanımında Olmayan Dönemler
Kat maliklerinin uzun süre dairelerini kullanmaması, aidat yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Ancak elektrik, su, doğalgaz gibi bireysel tüketim gerektiren hizmetler için, kullanım olmadığının belgelendirilmesi durumunda muafiyet mümkündür. Ortak giderler için ise, daire kullanılmasa bile ödemek zorunludur.
Hukuki Süreç ve Çözüm Yolları
Aidat uyuşmazlıklarında öncelikle yönetimle görüşerek sorunu çözmeye çalışmak gerekir. Bu mümkün olmazsa, sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir. Mahkeme süreci öncesinde arabuluculuk sisteminden yararlanmak da alternatif bir çözüm yoludur.
Kat malikleri, aidat hangi durumlarda ödenmez konusundaki haklarını kullanırken, mevcut belgelerini saklamalı ve hukuki süreci takip etmelidir. Tek taraflı aidat ödememe kararı, faiz ve gecikme cezası riski oluşturabilir.
Profesyonel Site Yönetimi İle Sorunların Önlenmesi
Aidat uyuşmazlıklarının büyük bir kısmı, düzenli ve şeffaf yönetim anlayışı ile önlenebilir. Site ve apartman yönetiminde modern yazılım çözümlerinin kullanılması, hem şeffaflığı artırır hem de hukuki sorunların önüne geçer. Konsiyon gibi profesyonel yönetim yazılımları, aidat hesaplamalarını otomatikleştirerek hata riskini minimize eder ve kat maliklerine detaylı raporlama imkanı sunar. Bu tür sistemler, yönetim süreçlerinin hukuka uygunluğunu sağlayarak potansiyel uyuşmazlıkları önler.