Kat Malikleri Kurulu Nedir ve Nasıl Oluşur?
Kat malikleri kurulu, apartman yönetiminde kritik kararların alındığı en yetkili organdır. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, bir binada bulunan tüm bağımsız bölüm maliklerinin oluşturduğu bu kurul, apartmanın geleceğini şekillendiren önemli kararları alır. Kurulun oluşumu için herhangi bir ayrı prosedür gerekmez; kanun gereği kendiliğinden var olan bir yapıdır.
Her kat maliki, sahip olduğu bağımsız bölümün arsa payı oranında oy hakkına sahiptir. Bu demokratik yapı, apartman yönetiminde adil temsili sağlarken, tüm maliklerin ortak kararlar üzerinde söz sahibi olmasını garanti eder.
Kat Malikleri Kurulu Kararları Alım Süreci
Kat malikleri kurulu kararları, belirli yasal prosedürler çerçevesinde alınmalıdır. Öncelikle apartman yöneticisi veya yönetim kurulu tarafından genel kurul toplantısı düzenlenir. Bu toplantıda görüşülecek konular önceden belirlenip, tüm kat maliklerine yazılı olarak bildirilmelidir.
Karar alım sürecinde en önemli faktör çoğunluk hesabıdır. Basit çoğunluk gereken kararlar için toplam arsa payının yarısından bir fazlası yeterlidir. Ancak ana yapıda değişiklik, yönetim planı değişikliği gibi önemli konularda nitelikli çoğunluk aranır. Bu durumda kat maliklerinin ve arsa paylarının üçte ikisinin onayı gereklidir.
Hangi Konularda Karar Alınabilir?
Kat malikleri kurulu yetkisi dahilinde birçok konuda karar verebilir. Bu kararlar apartman yaşamının düzenli işleyişi için hayati önem taşır. Başlıca karar konuları şunlardır:
Yönetici seçimi ve görevden alma işlemleri kurulun temel yetkilerindendir. Apartman yöneticisinin çalışma koşulları, ücreti ve sorumluluk alanları kurul kararıyla belirlenir. Ayrıca yıllık bütçe onayı, aidat miktarlarının tespiti ve olağanüstü giderler için ek ödeme kararları da kurul yetkisindedir.
Ortak alanların kullanım şekli, tadilat ve onarım işleri, güvenlik sistemlerinin kurulması, apartman dış cephesinde değişiklikler gibi fiziksel müdahaleler de kurul onayı gerektirir. Apartman yönetmeliğinin hazırlanması ve değiştirilmesi yine bu kapsamdadır.
Kararların Hukuki Geçerliliği ve Bağlayıcılığı
Usulüne uygun alınan kat malikleri kurulu kararları, tüm apartman sakinleri için bağlayıcıdır. Toplantıya katılmayan veya karara muhalefet eden malikler de bu kararları uygulamakla yükümlüdür. Kararların geçerliliği için belirli şartların yerine getirilmesi şarttır.
Toplantı çağrısının usulüne uygun yapılması, yeter sayının sağlanması, karar defterine doğru şekilde işlenmesi ve imzalanması gerekli formalitelerdir. Bu prosedürlerden herhangi birinde eksiklik olması durumunda, alınan kararların iptali için mahkemeye başvurulabilir.
Karar Defteri Tutulması ve Arşivleme
Tüm kat malikleri kurulu kararları, apartmanın resmi karar defterine işlenmelidir. Bu defterde toplantı tarihi, katılımcılar, görüşülen konular ve alınan kararlar detaylı şekilde yer alır. Karar tutanakları, toplantıya katılan maliklerin imzalarını taşımalıdır.
Karar defterleri apartman yönetiminin hafızası niteliğindedir. Geçmiş kararlar, gelecekte ortaya çıkabilecek anlaşmazlıklarda referans teşkil eder. Bu nedenle defterlerin düzenli ve eksiksiz tutulması, apartman yönetiminin şeffaflığı açısından kritik önem taşır.
Kararlara İtiraz ve Hukuki Yollar
Kat malikleri kararlarda hukuka aykırılık tespit edildiğinde, malikler bu kararlara karşı hukuki yollara başvurabilir. İptal davası açma süresi, karar tarihinden itibaren bir aydır. Bu süre içinde ilgili mahkemeye başvurularak kararın iptali talep edilebilir.
İtiraz sürecinde kararın hangi açılardan hukuka aykırı olduğunun somut delillerle ortaya konması gerekir. Usul hatası, yetki aşımı veya kanuna aykırılık gibi gerekçeler iptal davalarında sıklıkla ileri sürülür.
Sonuç: Modern Apartman Yönetiminde Dijital Çözümler
Kat malikleri kurulu kararları apartman yönetiminin temel taşlarından biridir. Bu kararların etkin şekilde alınması, uygulanması ve takip edilmesi için profesyonel yaklaşımlar gereklidir. Manuel süreçlerle yönetilen apartmanlarda yaşanan karmaşa ve eksiklikler, sakinler arasında anlaşmazlıklara yol açabilir.
Günümüzde apartman yönetimi süreçlerini kolaylaştıran dijital platformlar büyük avantaj sağlamaktadır. Konsiyon gibi özelleşmiş yazılım çözümleri, karar alma süreçlerinden arşivlemeye kadar tüm işlemleri sistematik hale getirir. Bu tür profesyonel araçlar, hem yöneticilerin işini kolaylaştırır hem de kat maliklerinin şeffaf bilgi erişimi sağlar.
