Kat Malikleri Kurulu Nedir ve Hangi Durumlarda Toplanır?
Kat mülkiyeti kanunu kapsamında, apartman yönetiminde kritik kararların alındığı en önemli organ kat malikleri kuruludur. Bu kurul, apartmanda daire sahibi olan tüm kişilerin katılımıyla oluşur ve apartmanın ortak alanları, giderleri ve yönetim politikaları hakkında karar verme yetkisine sahiptir. Kat malikleri kurulu kararları, apartman yaşamının düzenli işleyişi için vazgeçilmez bir unsur olarak karşımıza çıkar.
Kurul toplantıları genellikle yılda en az bir kez düzenli olarak gerçekleştirilir ancak acil durumlar, büyük onarım ihtiyaçları, yönetici değişikliği veya apartman ana yönetmeliğinde değişiklik yapılması gerektiğinde olağanüstü toplantılar da düzenlenebilir. Her kat maliki, sahip olduğu dairenin metrekaresi oranında oy hakkına sahiptir.
Kat Malikleri Kurulu Toplantısının Yasal Gereklilikleri
Kat mülkiyeti kanununun 28. maddesine göre, kurul toplantısı için belirli prosedürlerin takip edilmesi zorunludur. Öncelikle, toplantı tarihi ve gündeminin kat maliklerine en az 15 gün öncesinden yazılı olarak bildirilmesi gerekmektedir. Bu bildirim, apartman girişine asılabileceği gibi, her dairenin kapısına bırakılması veya posta yoluyla gönderilmesi de mümkündür.
Toplantı için gerekli çoğunluk, kat malikleri kurulu kararları alınabilmesi açısından son derece önemlidir. Olağan toplantılarda yarı çoğunluk (1/2), bazı özel konularda ise üçte iki (2/3) çoğunluk aranır. Eğer ilk toplantıda yeterli katılım sağlanamırsa, ikinci toplantı için çoğunluk şartı aranmaz ancak en az üç kat maliki veya arsa payı toplamının 1/10'una sahip maliklerin katılması gerekir.
Hangi Konularda Karar Alınabilir?
Kat malikleri kurulu geniş bir yetki alanına sahiptir ve apartmanın günlük işleyişinden uzun vadeli planlarına kadar birçok konuda karar alabilir. Bu kararlar arasında yıllık bütçenin onaylanması, aidat miktarının belirlenmesi, yönetici seçimi ve görevden alınması, apartman yönetmeliğinde değişiklik yapılması yer alır.
Ayrıca ortak alanların onarımı, yenilenmesi, güvenlik sistemleri kurulması, asansör bakım ve onarımı, bahçe düzenlemesi gibi fiziksel iyileştirmeler de kurulun karar vereceği konular arasındadır. Apartman sakinleri arasında çıkan anlaşmazlıkların çözümü ve apartman kurallarının belirlenmesi de bu kapsamdadır.
Karar Alma Süreci ve Oylama Yöntemleri
Kat malikleri kurulu kararları alınırken, öncelikle gündemdeki her madde ayrı ayrı görüşülür ve oylanır. Kat malikleri, sahip oldukları arsa payı oranında oy kullanır. Örneğin, 100 metrekare dairesi olan bir malik, 80 metrekare dairesi olan malikten daha fazla oy hakkına sahiptir.
Karar alma sürecinde şeffaflık önemlidir. Tüm kat malikleri fikirlerini özgürce ifade edebilmeli, sorular sorabilmeli ve önerilerde bulunabilmelidir. Toplantı tutanağında alınan kararlar, katılan üyeler, oylamalar ve muhalif görüşler detaylıca kayıt altına alınmalıdır.
Toplantı Tutanağının Önemi ve İçeriği
Her kurul toplantısı sonrasında detaylı bir tutanak hazırlanması yasal bir zorunluluktur. Bu tutanak, toplantıya katılan kat maliklerinin listesi, görüşülen konular, alınan kararlar ve oylamalar hakkında tam bilgi içermelidir. Tutanak, toplantıya katılan en az üç kat maliki tarafından imzalanır.
Tutanak, apartman yöneticisi tarafından saklanır ve talep eden kat maliklerine gösterilir. Bu belge, gelecekteki anlaşmazlıklarda ya da mahkeme süreçlerinde önemli bir delil niteliği taşır. Ayrıca apartman devir işlemlerinde yeni alıcılar için bilgi kaynağı olarak kullanılır.
Kararların İptal Edilmesi ve İtiraz Süreci
Kat malikleri kurulu kararları her zaman kesin değildir. Kanuna aykırı, apartman yönetmeliğine uygun olmayan veya belirli kat maliklerini kayıran kararlara karşı itiraz edilebilir. İtiraz süreci, karar tarihinden itibaren bir ay içinde mahkemeye başvuru yapılması şeklinde gerçekleşir.
Mahkeme, kararın yasal dayanağını, alınma sürecini ve apartman menfaatleri açısından uygunluğunu değerlendirir. Hukuka aykırı bulunan kararlar iptal edilir ve apartman yönetimi bu duruma uygun hareket etmek zorunda kalır.
Apartman Yönetiminde Teknolojik Çözümler
Modern apartman yönetimi, geleneksel yöntemlerin yanında teknolojik imkanlardan da yararlanmaktadır. Özellikle kurul toplantılarının organizasyonu, katılımcı bildirimleri, tutanak hazırlama ve karar takibi süreçlerinde dijital çözümler büyük kolaylık sağlamaktadır.
Bu noktada, apartman yöneticileri ve kat malikleri için geliştirilmiş özel yazılımlar devreye girmektedir. Konsiyon gibi kapsamlı apartman yönetim yazılımları, kurul toplantılarının planlanmasından tutanakların saklanmasına, kararların takibinden bildirim süreçlerine kadar tüm işlemleri dijital ortamda yönetme imkanı sunmaktadır. Bu sayede hem zaman tasarrufu sağlanır hem de süreçlerin yasal gerekliliklere uygun şekilde yürütülmesi garanti altına alınır.
