Site Yönetiminin Karar Alma Yetkisi Nedir?
Site ve apartman yönetiminde en sık karşılaşılan sorulardan biri, site yöneticisinin hangi konularda tek başına karar alabildiğidir. Bu durum, hem site sakinleri hem de yöneticiler açısından belirsizlik yaratabilmektedir. Site yönetimi tek başına karar alabilir mi sorusunun cevabı, kararın niteliğine ve yasal düzenlemelere göre değişmektedir.
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre site yöneticisinin yetkileri belirli sınırlar dahilindedir. Yönetici, günlük işleyişle ilgili rutin kararları tek başına alabilirken, önemli mali harcamalar ve yapısal değişiklikler için kat malikleri kurulunun onayını almak zorundadır.
Site Yöneticisinin Tek Başına Alabileceği Kararlar
Site yöneticisi, belirli konularda kat malikleri kuruluna danışmadan karar alma yetkisine sahiptir. Bu yetkiler genellikle sitenin günlük işleyişini ve acil durumları kapsamaktadır.
Acil onarım işleri bu kapsamda değerlendirilir. Elektrik kesintisi, su kaçağı, asansör arızası gibi durumlarda yönetici hızlı karar alarak gerekli müdahaleyi yapabilir. Ayrıca temizlik personeli çizelgeleri, güvenlik görevlilerinin vardiya düzenlemeleri ve ortak alan kullanım saatleri gibi operasyonel konularda da yetki sahibidir.
Aylık aidat toplama, faturaların ödenmesi ve banka hesaplarının takibi gibi mali işlemlerin rutin kısmı da yöneticinin sorumluluğundadır. Ancak bu yetki, önceden belirlenen bütçe sınırları dahilinde geçerlidir.
Kat Malikleri Kurulu Onayı Gereken Kararlar
Site yönetimi tek başına karar alabilir mi sorusunun olumsuz cevap aldığı durumlar da mevcuttur. Özellikle mali yükü yüksek olan ve sitenin geleceğini etkileyecek kararlar için mutlaka kat malikleri kurulunun onayı gereklidir.
Büyük onarım ve renovasyon işleri bu kapsamdadır. Çatı onarımı, dış cephe boyası, ortak alanların yenilenmesi gibi projeler için toplantı düzenlenmeli ve karar alınmalıdır. Benzer şekilde yeni personel alımı, mevcut personelin maaş artışları ve işten çıkarma işlemleri de kurulun onayını gerektirir.
Aidat artışları, olağanüstü aidat kararları ve büyük tutarlı harcamalar için de kat malikleri kurulunun çoğunluk kararı şarttır. Site yöneticisi bu konularda tek başına karar alamaz ve alırsa hukuki sorumluluk altına girebilir.
Yetki Sınırlarının Belirlenmesi
Her sitenin kendine özgü ihtiyaçları olduğu için yetki sınırları site yönetim planında net bir şekilde belirlenmelidir. Bu plan, hangi tutarın altındaki harcamaların yönetici yetkisinde olduğunu, hangi durumlarda acil karar alınabileceğini ve kurula danışmanın zorunlu olduğu konuları içermelidir.
Genellikle aylık aidat tutarının belirli bir katı olan harcamalar için yöneticiye yetki verilir. Bu tutar üzerindeki harcamalar için kat malikleri kurulunun onayı aranır. Örneğin, aylık aidatın üç katı tutarındaki harcamalar için yönetici yetkilendirilebilir.
Karar Alma Sürecinde Şeffaflık
Site yöneticisi aldığı her kararı, yetkili olduğu konularda bile, kat maliklerine şeffaf bir şekilde raporlamalıdır. Bu durum hem güven ortamının korunması hem de hesap verebilirlik açısından önemlidir.
Aylık yönetim raporları, alınan kararların gerekçeleri ve yapılan harcamaların detayları düzenli olarak paylaşılmalıdır. Bu şekilde kat malikleri, yöneticinin yetkilerini doğru kullanıp kullanmadığını kontrol edebilir.
Hukuki Sorumluluk Ve Risk Yönetimi
Site yöneticisinin yetki aştığı durumlarda hem hukuki hem de mali sorumluluk altına girme riski bulunmaktadır. Bu nedenle şüpheli durumlarda kat malikleri kuruluna danışmak her zaman daha güvenli bir yaklaşımdır.
Özellikle büyük mali yükümlülükler doğuracak kararlar konusunda dikkatli olmak gerekir. Yetki dışı alınan kararların sonuçları yöneticinin kişisel sorumluluğuna yüklenebilir ve bu durum ciddi hukuki problemlere yol açabilir.
Modern Site Yönetiminde Teknoloji Desteği
Günümüzde site yönetimi süreçlerini kolaylaştıran teknoloji çözümleri büyük önem taşımaktadır. Özellikle karar alma süreçlerinin takibi, kat maliklerinin bilgilendirilmesi ve yetki sınırlarının net bir şekilde belirlenmesi konularında profesyonel yazılım çözümleri fark yaratmaktadır.
Konsiyon gibi uzman site yönetimi yazılımları, yöneticilerin yetkilerini doğru kullanmalarına yardımcı olurken, tüm süreçlerin dijital ortamda takip edilmesini sağlar. Bu tür çözümler sayesinde hem yöneticiler hem de kat malikleri için daha şeffaf ve verimli bir yönetim süreci mümkün hale gelmektedir.