Kat Mülkiyeti Kanunu'nda Oy Çokluğu Kavramı
Kat mülkiyeti yönetiminde en kritik konulardan biri, kat maliklerinin oy çokluğu ile alınan kararlar ve bu kararların hukuki dayanağıdır. Türk Medeni Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman yönetiminde alınacak kararlar için belirli çoğunluk şartları öngörmüştür. Bu çoğunluk hesaplaması, hem malik sayısına hem de arsa payı oranlarına göre değişkenlik gösterebilmektedir.
Kat mülkiyeti hukukunda oy çokluğu, genellikle toplantıya katılan maliklerin çoğunluğu şeklinde hesaplanır. Ancak bazı özel durumlar için nitelikli çoğunluk aranır. Bu sistem, hem azınlıkta kalan maliklerin haklarını korumayı hem de apartman yönetiminin etkin şekilde yürütülmesini amaçlar.
Hangi Kararlar Oy Çokluğu İle Alınabilir
Kat maliklerinin oy çokluğu ile alınan kararlar belirli kategorilerde toplanabilir. Günlük yönetim kararları, bakım-onarım işleri, temizlik ve güvenlik hizmet alımları gibi rutin konular basit çoğunlukla karara bağlanabilir. Bu tür kararlar apartmanın normal işleyişi için gerekli olup, maliklerin günlük yaşamını doğrudan etkiler.
Bütçe onayı, aidat miktarlarının belirlenmesi, yönetici seçimi ve apartman kurallarında yapılacak değişiklikler de oy çokluğu ile alınan kararlar arasında yer alır. Bu kararların alınmasında toplantı yeter sayısının sağlanması ve karar alma sürecinin usulüne uygun yürütülmesi büyük önem taşır.
Nitelikli Çoğunluk Gerektiren Durumlar
Tüm kararlar basit çoğunlukla alınamaz. Apartmanın yapısal değişiklikleri, ortak alan kullanım değişiklikleri, büyük çaplı yatırım kararları ve yönetim planı değişiklikleri için nitelikli çoğunluk gerekir. Bu durumda maliklerin en az üçte ikisinin olumlu oyu aranır.
Apartman satışı, yıkım kararı, kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanması gibi büyük değişiklikler için ise oybirliği veya maliklerin en az dörtte üçünün onayı gerekebilir. Bu tip kararlar apartmanın geleceğini şekillendirdiği için daha titiz bir süreç izlenir.
Karar Alma Sürecinde Dikkat Edilecek Hususlar
Kat maliklerinin oy çokluğu ile alınan kararlar için toplantı çağrısının usulüne uygun yapılması şarttır. Toplantı gündemi önceden belirtilmeli, malikler yeterli süre öncesinden bilgilendirilmelidir. Toplantı tutanakları detaylı şekilde tutulmalı ve karar alma sürecindeki tüm aşamalar kayıt altına alınmalıdır.
Muhalif kalan maliklerin itiraz hakları korunmalı, gerektiğinde hukuki yollara başvurabilecekleri konusunda bilgilendirilmelidirler. Alınan kararların icra edilmesi aşamasında da şeffaflık ilkesi gözetilmeli, tüm malikler süreç hakkında bilgi sahibi olmalıdır.
Teknolojik Çözümlerle Karar Alma Süreçlerini İyileştirme
Günümüzde apartman yönetiminde teknolojik çözümlerin kullanımı giderek yaygınlaşmaktadır. Dijital toplantı sistemleri, elektronik oylama platformları ve yönetim yazılımları, karar alma süreçlerini daha şeffaf ve verimli hale getirmektedir.
Modern site ve apartman yönetimi için tasarlanmış Konsiyon yazılımı, kat maliki toplantılarının düzenlenmesinden karar takibine kadar tüm süreci dijitalleştirir. Bu sayede oy çokluğu hesaplamaları otomatik olarak yapılır, toplantı tutanakları sistematik şekilde arşivlenir ve maliklerin kararlara erişimi kolaylaşır. Yazılım, hem yöneticilerin iş yükünü azaltır hem de maliklerin yönetim süreçlerine katılımını artırır.
