Ortak Kullanım Alanı İşgali Nedir?
Apartman yaşamında en sık karşılaşılan sorunlardan biri, kat maliklerinin ortak kullanım alanlarını kişisel amaçlarla işgal etmeleridir. Merdiven boşlukları, koridor alanları, çatı katları ve bodrum bölümleri gibi tüm kat maliklerinin ortak mülkiyetinde bulunan yerler, hiçbir şekilde bireysel kullanıma açık değildir. Bu alanların işgal edilmesi hem yasal sorunlara hem de apartman içi gerginliklere yol açmaktadır.
Hangi Alanlar Ortak Kullanım Alanı Sayılır?
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ortak yerler açıkça tanımlanmıştır. Ana giriş kapısı, merdiven sahanlıkları, asansör boşluğu, çatı katı, bodrum katı, bahçe alanları ve ortak tesisatlar bu kapsamdadır. Kat maliklerinin bu alanlardaki hakları, arsa payları oranında belirlenir ve hiçbir malik bu alanları tek başına kullanamaz.
Özellikle merdiven altı boşlukları, koridor nişleri ve balkon genişletmeleri sıkça işgal edilen alanlar arasındadır. Bu tür işgaller, diğer kat maliklerinin haklarını ihlal eder ve apartman düzenini bozar.
Apartman Ortak Kullanım Alanı İşgali Cezası Nasıl Belirlenir?
Apartman ortak kullanım alanı işgali cezası, öncelikle apartman yönetimi tarafından idari yaptırım olarak uygulanır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi uyarınca, apartman yöneticisi işgalci maliki yazılı olarak uyarır ve durumun düzeltilmesini ister. Bu uyarıya rağmen işgal devam ederse, apartman yönetimi para cezası uygulayabilir.
Ceza miktarı genellikle apartman yönetim planında belirtilir. Eğer yönetim planında bu konuda hüküm yoksa, kat malikleri kurulu tarafından karar alınması gerekir. Ceza tutarları, işgal edilen alanın büyüklüğü ve işgalin süresine göre değişiklik gösterebilir.
Yasal Süreç ve Yaptırımlar
İdari yaptırımlar sonuç vermezse, apartman yönetimi hukuki yollara başvurabilir. İşgal davası açılarak, işgalin sona erdirilmesi ve tazminat talep edilebilir. Mahkeme, işgal edilen alanın boşaltılmasına ve işgal süresince kullanım bedelinin ödenmesine karar verebilir.
Ayrıca işgalci malik, apartman ortak giderlerine katkı payından fazla ödeme yapmakla yükümlü tutulabilir. Bu durum, ortak alan işgalinin sadece cezai değil, mali açıdan da kayıplara yol açtığını göstermektedir.
İşgal Sorunundan Korunma Yöntemleri
Apartman yönetiminin düzenli denetim yapması ve işgal durumlarını erken tespit etmesi önemlidir. Yönetim planında ortak alan kullanımına ilişkin net kurallar bulunmalı ve bu kurallar tüm kat maliklerine duyurulmalıdır.
Fotoğrafla belgeleme, tanık ifadeleri ve tutanak tutma gibi yöntemlerle işgal durumu kanıtlanmalıdır. Bu belgeler, hem idari işlemler hem de yasal süreçlerde kullanılabilir.
Apartman Yönetiminde Teknolojik Çözümler
Modern apartman yönetiminde, ortak alan takibi ve işgal durumlarının kayıt altına alınması büyük önem taşır. Site ve apartman yönetimi için geliştirilmiş Konsiyon yazılımı, bu tür sorunların sistematik olarak takip edilmesini sağlar. Yazılım sayesinde işgal durumları kayıt altına alınabilir, yasal süreçler takip edilebilir ve kat maliklerine gerekli bildirimler düzenli olarak gönderilebilir. Bu sayede apartman yöneticileri hem zaman tasarrufu sağlar hem de yasal süreçlerde gerekli belgelere kolayca ulaşabilir.
