Apartman Bakım Onarım Giderlerinin Yasal Temelleri
Apartman yaşamında en sık tartışılan konulardan biri, bakım ve onarım giderlerinin kim tarafından karşılanacağıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, apartman bakım onarım giderlerini kim öder sorusunun cevabı, giderin türüne ve apartmanın hangi bölümünde ortaya çıktığına göre değişmektedir. Bu konuda net kurallar bulunmasına rağmen, uygulamada karışıklıklar yaşanabilmektedir.
Genel olarak, ortak alanlarla ilgili bakım ve onarım giderleri tüm kat malikleri tarafından ortaklaşa karşılanırken, bireysel dairelerde ortaya çıkan giderler ilgili daire sahibinin sorumluluğundadır. Ancak bu genel kuralın istisnaları ve detayları bulunmaktadır.
Ortak Alanların Bakım Onarım Sorumlulukları
Apartmanların asansör, merdiven, çatı, bodrum, bahçe, otopark ve dış cephe gibi ortak alanlarının bakım ve onarım giderleri, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi gereğince tüm kat malikleri tarafından arsa payları oranında karşılanmaktadır. Bu durum, apartman bakım onarım giderlerini kim öder sorusunun en net cevaplanan kısmıdır.
Ortak alan giderleri arasında yer alan kalemler şunlardır: asansör bakımı ve onarımı, ortak elektrik giderleri, su deposu temizliği, çatı onarımları, dış cephe boyası, merdiven temizliği, kapıcı ücreti, güvenlik sistemi giderleri ve ortak alanların aydınlatma giderleri. Bu giderler için yapılan harcamalar, aylık aidat olarak toplanabilir veya ihtiyaç duyulduğunda ek aidat şeklinde tahsil edilebilir.
Bireysel Daire İçi Sorumluluklar
Daire içerisinde ortaya çıkan tesisat arızaları, elektrik problemleri, kapı-pencere tamiri, yer döşemesi değişimi gibi giderler tamamen daire sahibinin sorumluluğundadır. Kiralık dairelerde ise bu sorumluluk, kira sözleşmesinde aksine hüküm yoksa genel olarak ev sahibine aittir.
Daire içi bakım onarım giderlerinde dikkat edilmesi gereken önemli nokta, sorunun kaynağının tespit edilmesidir. Örneğin, üst kattan gelen su sızıntısı durumunda, sızıntıya neden olan dairenin sahibi tüm zarardan sorumlu tutulmaktadır. Bu tür durumlarda apartman bakım onarım giderlerini kim öder sorusu, sorunun kaynağına göre belirlenmektedir.
Tesisatla İlgili Özel Durumlar
Su, doğalgaz ve elektrik tesisatlarında ortaya çıkan sorunlar, konuma göre farklı sorumluluk alanları yaratmaktadır. Ana dağıtım hatlarında meydana gelen arızalar ortak gider kapsamında değerlendirilirken, daire içi tesisatta ortaya çıkan problemler bireysel sorumluluk alanındadır.
Özellikle eski binalarda, tesisat yenileme ihtiyacı ortaya çıktığında, hangi kısmın ortak hangisinin bireysel olduğu konusunda anlaşmazlıklar yaşanabilmektedir. Bu durumda, uzman görüşü alınması ve apartman yönetiminin konuyu detaylı şekilde değerlendirmesi gerekmektedir.
Acil Onarım Durumları ve Prosedürler
Apartmanda acil durum gerektiren bakım ve onarım ihtiyaçları ortaya çıktığında, normal karar alma süreçleri beklenemeyebilir. Su baskını, elektrik kesintisi, asansör arızası gibi acil durumlar için apartman yönetimi hızlı karar alabilme yetkisine sahip olmalıdır.
Acil onarım giderlerinin karşılanması konusunda, apartman yönetim planında önceden belirlenen limitler dahilinde hareket edilmelidir. Bu giderler, sonrasında apartman genel kurulunda görüşülerek onaylanmalı ve kat maliklerine dağıtılmalıdır.
Apartman Yönetiminde Dijital Çözümler
Modern apartman yönetiminde, bakım onarım giderlerinin takibi ve dağılımının şeffaf şekilde yapılması büyük önem taşımaktadır. Bu noktada, apartman yönetimi için geliştirilmiş yazılım çözümleri devreye girmektedir.
Site ve apartman yönetimi süreçlerinizi dijitalleştirmek ve bakım onarım giderlerini daha etkin yönetmek için Konsiyon apartman yönetim yazılımı gibi profesyonel çözümlerden yararlanabilirsiniz. Bu tür sistemler, giderlerin kategorilere ayrılması, kat maliklerine otomatik dağıtımı ve finansal raporlama konularında apartman yöneticilerine büyük kolaylık sağlamaktadır. Ayrıca, her türlü bakım onarım işleminin kayıt altına alınması ve kat malikleriyle şeffaf paylaşımı konusunda da etkili çözümler sunmaktadır.
