Apartman Bakım Onarım Giderleri Hakkında Genel Bilgiler
Apartman yönetiminde en sık karşılaşılan sorunlardan biri, bakım ve onarım giderlerinin kim tarafından ödeneceği konusundaki belirsizliklerdir. Kat Mülkiyeti Kanunu, bu konuda net düzenlemeler getirmiş olsa da, uygulamada karışıklıklar yaşanabilmektedir. Apartman bakım onarım giderlerini kim öder sorusu, ortak alanlar, özel bölümler ve acil durumlar açısından farklı cevaplar içermektedir.
Ortak Alan Bakım Onarım Giderleri
Apartmanın ortak alanlarında gerçekleştirilen bakım ve onarım işlemleri, tüm kat maliklerinin sorumluluğundadır. Merdiven, asansör, çatı, bodrum, kapıcı dairesi, kalorifer dairesi ve dış cephe gibi alanların bakım giderleri, kat maliklerinin arsa payları oranında bölüştürülür. Bu giderler arasında elektrik, su, doğalgaz, temizlik, güvenlik ve peyzaj bakım masrafları yer almaktadır.
Ortak alanların onarımında aciliyet durumu söz konusu ise, apartman yöneticisi genel kurulun kararını beklemeden müdahale edebilir. Ancak bu durumda da giderler, yine kat malikleri arasında arsa payları oranında paylaştırılır.
Özel Bölüm Bakım Onarım Sorumlulukları
Dairelerin içerisinde bulunan tesisatlar, kapılar, pencereler ve iç mekan bakım onarımları, ilgili daire sahibinin sorumluluğundadır. Bu kapsamda daire içi elektrik tesisatı, su tesisatı, doğalgaz tesisatı ve iç boyalar gibi işlemler daire sahibi tarafından karşılanır. Apartman bakım onarım giderlerini kim öder konusunda özel bölümler için genel kural, maliklerin kendi dairelerinin sorumluluğunu taşımasıdır.
Özel bölümlerde yapılan değişiklikler sonucu ortak alanlarda hasar oluşması durumunda, bu zararın giderilmesi ilgili daire sahibinin sorumluluğundadır. Örneğin, daire içi tadilat sırasında asansör şaftına zarar verilmesi halinde onarım gideri, tadilat yaptıran malik tarafından ödenmelidir.
Yönetim Planı ve Gider Dağılımı
Apartman yönetim planı, bakım ve onarım giderlerinin nasıl karşılanacağına dair detaylı düzenlemeler içermelidir. Bu plan, genel kurul tarafından belirlenir ve tüm kat malikleri için bağlayıcıdır. Yönetim planında acil onarımlar, rutin bakım işlemleri ve büyük çaplı yenilemeler için ayrı bütçe kalemleri oluşturulması önerilmektedir.
Kat maliklerinin ödeme yükümlülükleri, genellikle aylık aidat olarak tahsil edilir. Bu aidat içerisinde rutin bakım giderleri, temizlik, güvenlik ve küçük onarımlar yer alır. Büyük onarımlar için ise ayrıca karar alınarak ek ödeme talep edilebilir.
Yasal Düzenlemeler ve Uygulamalar
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, ortak yerlerin korunması ve bakım giderlerinin paylaştırılması konusunda net hükümler içermektedir. Kanuna göre, ortak yerler ve tesisler tüm kat maliklerinin ortaklaşa mülkiyetindedir ve bu alanların bakım giderleri arsa payları oranında bölüştürülür.
Apartman bakım onarım giderlerini kim öder sorusunun yanıtında, mahkeme kararları da önemli bir referans oluşturmaktadır. Yargıtay kararları, belirsiz durumların çözümünde yol gösterici olmakta ve ortak alan-özel bölüm ayrımının net şekilde yapılmasına katkı sağlamaktadır.
Apartman Yönetiminde Teknolojik Çözümler
Modern apartman yönetimi, dijital çözümlerle daha şeffaf ve verimli hale getirilebilir. Bakım onarım giderlerinin takibi, aidat tahsilatı ve kat malikleri ile iletişim süreçlerinin dijitalleştirilmesi, yönetim kalitesini artırır. Bu noktada Konsiyon yazılımı gibi profesyonel site yönetim sistemleri, apartman yöneticilerinin işlerini kolaylaştıran kapsamlı çözümler sunmaktadır. Gider takibi, aidat hesaplamaları ve mali raporlama süreçlerinin otomatikleştirilmesi sayesinde, apartman yönetimi daha şeffaf ve hesap verebilir bir yapıya kavuşmaktadır.